그렇다고 무슨일이 있다고 변호사나, 법무사를 찾아가는 일이 쉬운일도 아니고, 온라인 상담을 하는 것도 신속성에서 약간 뒤떨어진다. 어느 정도의 기본적인 지식은 자신이 알아야 한다. 특히 재계약은 자주 일어나는 일인데, 이를 정확히 알고있는 사람이 적어 이에 대하여 설명하면 다음과 같다.
집주인이 바뀌었다 하더라도 임차인에게는 어떠한 불이익도 발생하지 않는다. 새로운 집주은 기존의 계약을 모두 인수하여야 하기 때문이다.
이러한 경우에는 법무사와 상의할 필요는 없다. 법률적으로 문제점이 발생한것도 아니니까. 만약 집주인이 재계약을 통보하지 않을 경우에는 묵시의 갱신(자연스럽게 연장)이 인정되어 기존의 권리 그대로 거주할 수 있다.
재계약시 주의 사항은 다음과 같다.
1. 임대보증금을 올려 줄 경우에는 우선 등기부등본을 확인하여 추가 저당권이나 가압류가 설정되어 있지 않은지 확인해야하는데 만약에 등기부등본에 새로 설정된 저당권이나 가압류 등이 설정되어 있을 경우 증액된 전세금에 대하여는 문제가 생겼을 경우에 반환받지 못할 가능성이 있기 때문이다. 전세를 살다가 올려 준 전세금에 대하여는 올려 준 날 이전에 이미 권리를 취득한 저당권자나 가압류, 가처분권자등에게 대항하기 못하기 때문이다.
2. 등기부등본 확인결과 특별한 문제가 없을 경우 보증금 증액계약서를 작성하고 확정일자를 받아 기존 계약서와 함께 보관해두거나 또는 증액계약서 대신에 기존계약서 뒷면에 증액내용을 기재하고 임대인, 임차인이 서명 날인해도 상관이 없다. 이때에도 뒷면에 확정일자를 받아두어야 한다. 확정일자를 받아 두어야만 받아둔 그 시점부터 증액된 금액부분에 대하여 우선변제권을 확보할 수 있는 것이며, 만약 증액된 금액에 대하여 확정일자를 다시 받아두지 않을 경우에는 우선변제권이 인정되지 않는다.
3. 참고로 일부 임차인의 경우 확정일자를 영수증에 받아두는 경우가 더러 있는데 이럴 경우 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없으니 반드시 증액계약서 기재부분에 확정일자를 받아두어야 한다. 동일 부동산에 대해 계약기간과 계약금의 내용만이 변동되었더라면 굳이 부동산중개업소를 통해 계약서를 쓰실 이유는 없다. 재계약서의 양식은 계약서와 동일하며 (따로 재계약서란 양식은 없다) 당사자간의 특약사항이 있다면 이를 함께 기재하셔서 후일의 분쟁을 명확하게 하는 것이 좋다.
4. 계약서작성시 반드시 해당부동산에 대한 등기부등본을 확인하여야 한다.
어렵지 않지만, 정확하지 않으면 자신의 권리를 지킬 수 없다는 것을 명심하여야 한다.
Posted by 홍반장
