날씨가 따뜻하더니 며칠간 또 많이 추워졌네요... 개인적으론 여름보다 추운 겨울을 좋아하는터라 얼어죽지만 않는다면 이정도 추위면 딱!이다 싶더라구요... 요즘은 겨울이 겨울같지가 않아서리...
올해로 딱 계란 한판의 나이가 되었습니다. 그리고도 벌써 한달이 후다닥 지나가 버렸네요... 친구중 어떤 녀석은 1월 1일 새해첫날에만 김광석의 \'서른즈음에\'라는 노래를 열댓번도 더 들었답니다. 어차피 지나쳐야만 하는 나이인데도 왠지 감회가 새롭더라구요... 반성도 많이 되고...(혹 선배님들이 계시다면 죄송합니다...꾸벅!!!)
여지껏 부모님이라는 우산아래에서 30년이라는 세월을 보내고 이제 스스로 일어서려는 나이가 30이구나 하니...왠지 어깨도 무거워지고 부담도 생기고....(그래도 이럴땐 옆에있는 색시가 최고더라구요... 힘들면 북돋워주고 용기주고...ㅋㅋㅋ 민망해라~~~^^;)
자...오늘 제가 하고자 하는 얘기는 이겁니다...
나는 내 가족의 CEO다!!!
이래저래 부도덕하고 무능하고 어찌어찌 아버지덕에 물려받은 재산이 많아서 CEO라는 자리를 꾀차고 있는 사람들이 있긴 하지만 그런 사람들을 제껴두고 한 번 생각을 해보자구요...
다들 아시다시피 CEO라는 자리가 얼마나 어렵고 힘든 자린지는 다 아실겁니다. CEO가 어떤 마인드를 가지고 어떻게 경영을 하는지에 따라서 회사의 운명이 결정됩니다. 회사가 망하면 협력회사 힘들어지죠. 또 직원들 힘들어지구요... 그 직원들의 가족들이 힘들어지죠... 이래저래 CEO는 어찌보면 불특정다수인의 생계와 직간접적으로 연결되어 있는 사람이라고 볼 수 있죠... 그래서 어떡해서라도 수익경영을 하고자 노력합니다. 수익을 많이내서 직원들 월급도 많이주고 회사도 더 크게 키우고...
자!!! 그럼 이를 우리들의 일상사로 돌려서 생각해 볼까요.
가족을 하나의 회사라고 가정하고 내가 그 회사(가정)의 최고경영자라고 생각해 보자 이말입니다. 그럼 최고경영자로서 여러분들은 회사의 직원(가족)들에게 무엇을 보여줘야 할까요? 그렇습니다.... 가장 중요한 건 비젼(vision)이죠.... 미래에 대한 가능성있는 비젼을 제시하여야만 합니다. 제가 박통시절을 오래 겪어보진 못했지만 (실은 어린시절을 모두 전통시절에서 보냈죠) 누가 뭐래도 박통은 전국민에게 \"경제발전\"이라는 비젼을 제시했고 상당히 큰 성과를 이루어 냈습니다.(물론 박통에 대해서는 이래저래 말이 많지만 잠시 제쳐두자구요...제가 말씀드리고 싶은것은 가능성있는 비젼의 제시라니깐요...)
그렇다면 나는 내 가족들을 위해서 어떤 비젼을 제시할 수 있을까요...???
행복, 성공, 화목 등등... 개인적으로, 상황적으로 가지각색이겠죠... 하지만 비젼을 제시함에 있어서 가장 중요한것은 \"직원(가족)들의 여론을 반영할 수 있는 비젼인가 아닌가\" 라고 봅니다. 가족들은 동쪽을 바라보는데 나혼자만 서쪽을 바라볼 수는 없잖아요...
다음단계로 넘어가도록 하죠...
가족모두가 받아들일 수 있는 비젼을 제시했다면 다음단계는 비젼을 실현하도록 도와줄 수 있는 중간단계의 목표를 설정하는 거죠... 예를 들어 삼성이 \"초일류기업\"을 비젼으로 제시했다면 중간단계의 목표로 \"향후 10년안에 비메모리 분야에서 시장점유율을 15%선으로 끌어올린다\"(단지 예를 든것 뿐이지 삼성이 어떤 계획을 가지고 있는지 전혀 알지 못합니다)와 같은 중간단계의 목표를 세우듯이 우리 가족도 그에 맞는 목표를 설정하는 거죠. 3년에 1억 모으기 / 10년에 10억 모으기 / 5년안에 내집마련하기 등....
세번째 단계는 중간목표에 맞는 구체적인 세부계획과 실천사항을 작성하는 것이죠. 아무리 비젼이 멋지고 중간목표가 그럴싸해도 치밀한 세부계획없이는 어렵습니다. 여기서 가장 중요한것은 세부계획과 실천사항은 가능한 한 구체적으로 수치로 표현할 수 있는 것이면 가장 좋습니다. 예를 들어 1년에 3천만원 모으기 / 월소득의 50%이상 저축하기 / 월소득의 30% 소비하기 등...
에~~~지금까지 두서없이 얘기를 해봤습니다. 뭐 특별난 것도 없다고 생각하시는 분들도 계실 겁니다. 맞습니다. 다 어디선가 한번은 본 듯한 그런 얘기들이죠...
잊지마세요...Back to the Basic!!!
기본이 항상 중요합니다.
끝으로 위와 같은 계획을 세우기 위해서 가장 우선시 되어야 할 것은 현상황에 대한 고찰입니다. 지금쯤이면 이미 연말정산도 끝났겠다. 새해도 맞이했겠다. 그리고 이미 한달이 지났으니 대충 올해계획도 머리속에 아직 남아있겠다. 적기라고 봅니다.
회사에서 받은 연말정산표, 연습장, 계산기, 연필 준비하시고 가족들과 함께 계획을 세워보세요... 절대 \"아버지라고 하여 아버지만의 계획을 세우지 마세요\" 그 어느 누구도 직원없는 최고경영자가 없듯이 아내와 자녀가 없는 아버지는 없습니다. 항상 투명경영을 실천하세요... 내가 내 가족의 가장(CEO)라는 생각이 있다면 가족들과 함께 숨쉬는 가장이 되세요....
나는 복권을 매우 싫어한다. 내가 복권을 싫어하는 이유는 간단하다. 환급률이 50%라면 100원에 산 복권은 사실 50원의 가치 밖에 없는 상품이다. 즉 100원을 주고 50원짜리물건을 사는 것과 같다. 합리적인 사람이라면 절대 복권을 사지 않을 것이다. 내가 만나 본 부자들도 역시 복권은 사지도 않고 관심도 없다.
복권의 기대값
복권에 대해서 수리적으로 좀 더 살펴 보자.
세금 및 관리비용이 발생하지 않는다고 가정하면, 복권의 가격은 복권당첨 기대값과 같아야 한다. 이를 수식으로 풀어보면 “복권 판매수입금액 = 복권 당첨금 지출금액”이다.
예를 들어 10명이 100원을 주고 복권을 구입했다면 복권 판매수입금은 10 X 100원 = 1,000원이다. 이 1,000원이 당첨금으로 모두 지출이 되므로 복권을 구매한 사람이 당첨금으로 받을 기대값은 “당첨확률 X 복권판매수입”과 같다.
따라서 복권판매수입(1,000원)을 모두 복권당첨금(1,000원)으로 지급할 수 있다면 당첨 확률은 1/10임을 알 수 있다. 이런 경우에는 100원을 주고 100원의 물건을 사는 것과 같다. 만약 복권의 구매에 대한 기대값이 이러하다면 합리적인 게임이다. 그런데 현실에 있어서는 복권당첨금에서 각종 복권사업에 관련되는 제 비용을 공제하므로 당첨확률이 그만큼 낮아지게 된다. 제비용으로 50%가 소요되어 환급률이 50%라면 당첨확률은 1/20으로 낮아진다.
그런데 여기서 끝나는게 아니다 복권당첨자는 소득세를 내야 한다. 주민세 포함 22%이다. 이러면 100원짜리 복권의 현실적인 기대값은 39원으로 쪼그라들고 만다. 만약 벼락을 두번 맞을 확률과 같다는 1등에 당첨되었더라도 복권 당첨금을 친지나 자녀에게 주게 되면 증여세까지 내야 한다. 30억이 넘는 부분은 증여세율이 50%이다. 남는게 없는 장사이다. 현재 환급률 현황은 주택복권 50%, 경마와 경륜이 70% 수준이다. 결국 합리적인 사람이라면 도저히 살 수 없는게 복권이다.
서민이 복권을 사면 안되는 이유
그래도 현실은 복권 열풍이다. 복권의 열풍이 현실이라고 체념하기에는 너무나 서글프고 중요한 사실이 있다. 바로 복권의 구매층의 다수가 서민이라는 사실이다. 경마고객의 절반 정도가 월소득 300만원 미만이다. 경륜은 월소득 200만원 이하 고객이 70% 수준이다. 로또에 대한 통계는 없지만 유사하리라고 본다. 서민끼리 서로 돕는 차원에서 복권을 사준다면 다행이지만 앞서 지적했듯이 복권 판매금액 중에서 상당부분이 세금으로 흡수된다. 지방자치단체들이 사행성사업들을 유치하고자 애쓰는 까닭이 여기에 있다. 세금은 일단 거둬지면 누구에게 거두었는지를 따지지 않고 쓰이는 만큼 서민이 돈을 모아 부자들이 낼 세금을 도와주는 형국이다. 부자가 나라를 운영하는데 부족한 재원을 낼 수 있도록 서민은 자제할 필요가 있다. 그래서 세금을 많이 내는 부자가 대우를 받는 바람직한 사회를 만들어갈 의무도 우리에게 있다. 2003년 부동산에 대한 세금인 종합토지세로 1조 5천억원이 걷혔는데 도박산업 재정수입은 3조 8천억원 수준이라고 한다. 무언가 잘못되었다는 생각이 들지 않는가. 무척이나 올랐지만 거센 저항에 부딪히고 있는 토지관련 세금이 이 정도인데 왜 우리는 도박으로 세금을 내지 못해 안달이 나있는 것인지 아쉽기만 하다.
복권비용을 과연 푼돈이라고 무시할 수 있는가
그런데도 우리는 왜 복권을 사게 되는 것일까. 복권을 구매하는 가격이 낮아서 포기할 수 있는 비용수준이기 때문이라고 생각하는 것일까. 마치 담배를 구입하듯이 순간의 니코틴을 빨아들이는 기쁨을 위한 저렴한 비용지불이라고 생각하기 때문이 아닐까. 일주일을 기다리는 대박의 설레임을 위해 많지 않은 비용이라고 자위하는 걸일까. 그러나 냉혹한 현실을 돌이켜 보라. 복권은 당첨되지 않는다. 몇천원의 복권구입 비용을 우습게 보지 마라. 그 돈으로 자신의 가치를 높여줄 업무관련 책을 산다면 우리는 부자가 되는 길에 조금 더 가깝게 있는 것이다. 여러분이 거주하는 곳의 지도를 사서 연구하는 것이 여러분을 미래의 부자로 만들어 줄 것이다. 당첨되지도 않을 복권 추첨을 기다리는 것 보다 출근길에 경제신문을 읽는 것이 여러분을 부자로 인도할 것이다.
부자는 복권을 사지 않는다
부자는 복권을 사지 않는다. 단순히 여유가 있기 때문이기도 하겠지만 부자는 행운을 기대하기 보다는 노력에 승부를 건다. 자본주의가 성숙할수록 이점은 더욱 중요하다. 제가 모시고 있는 고객 한분은 오로지 저축으로만(정말로 부동산 투자 없이) 부를 축적하신 분이다. 지나칠 정도로 검소하시다 보니 불필요한 지출이 없어 장기적인 저축계획을 착오 없이 실천해 낼 수 있었고 오늘날 부자가 되신 것이다. 그분께 복권에 대해 물어본다면 당장 이런 답이 날아온다. “복권은 미친짓이다” 소소한 푼돈이라고 무시해서는 안된다. 아끼고 저축하며 인내하면 비로소 부자가 될 수 있는 것이다. 복권에 기대에 우리의 미래를 방치하는 것은 죄악이다.
부디 오늘부터라도 복권을 버리시길 바란다. 특히 여러분이 중산층 이하라고 생각하신다면 더욱 더 그렇다. “복권은 미친짓이다”
결혼 6년차인 나에게 살아가면서 가장 힘들게 만드는 것이 있다면 바로 경제적인 문제를 해결해 가는 게 아닐까 싶다. 경제적 안정이라는 것이 사람들 마다 기대치가 달라 가난해도 행복을 느끼는 사람이 있고 부자임에도 불구하고 불행하다고 생각하는 사람이 있을 것이다. 나의 경우도 마찬가지로 남들이 보기에는 안정되었다고 할 수 있겠지만 스스로는 아직도 멀었다는 생각에 다소 불안하기도 하다.
그래서인지 결혼하지 않은 싱글들을 보면 부럽기도 하고 후회도 밀려온다. 결혼하기 전부터 재테크를 알았다면 좀 더 빨리 경제적으로 자유로울 수 있었을 텐데…결혼은 현실이었다. 결혼하면 집도 장만해야 하고 노후도 직접 대비해야 하는 듯 경제적인 숙제가 너무 많다. 아마 이래서 현실이 점점 빡빡하게 느껴지고 힘들게 느껴지는 게 아닌가 하는 생각이 든다.
천만원의 의미
나는 천만원이라는 숫자에 큰 의미를 주고 싶다.
흔히 말하는 종자돈을 처음으로 마련하는 것인데, 이것은 재테크의 시작을 의미하고 경제적자유를 꿈꿀 수도 있고 자신감을 회복하는데 큰 힘이 된다고 본다. 시작이 중요한 것이다.
27살의 3년차 직장여성을 한번 예를 들어보자.
24살 갓 직장에 입사 했을 때, 월급이 적은 건 현실이다. 한 달에 120만원 정도의 월급을 받으면서 저축을 생각하기 어려울 수 있다. 하지만 한 사람(L모양)은 직장을 들어가자 마자 근로자우대저축에 월 30만원씩 저축을 하고 한 사람(K모양)은 부족한 돈으로 카드 값 갚기에도 바빴다고 하자.
3년이 흐른 뒤, 어떻게 달라졌을까
L가 3년 후 얻은 건 무엇일까?
1. 1천만원의 원금에 이자를 얻었다. 이자의 맛을 봤다. 그리고 큰 돈(종자돈)도 만져봤다.
2. 만기가 되면 어떤 상품에 다시 가입해야 할지 고민도 해야 한다. 재테크 시작이 자연스럽게 이뤄진다.
3. 인터넷쇼핑몰이라도 해 볼까? 투잡스도 가능하므로 인생이 바뀔 준비가 된다.
그녀에게 1천만원은 굉장한 힘을 발휘할 수 있다. 재테크를 시작하게 해 주고, 경제적 자유를 느끼게 해 준다. 그리고 살아가는 데 있어 자신감도 안겨준다.
그럼 K씨가 3년 만에 얻은 건 무엇일까?
1. 끝이 없는 자꾸 늘어가는 자신의 소비…계속 누적되는 적자. 인생이 슬플 뿐이다.
2. 미래가 없다. 월급이 올라도 L씨보다 상대적으로 돈이 부족하다고 느낄 것이 분명하다.
3. 결혼할 때 내가 마련할 수 있는 건 아무것도 없다.
k씨와 L씨의 미래는 확연히 달라질 수 밖에 없다. 한 달의 30만원의 위력은 이처럼 크다.
매달 10만원씩 1년을 모으면 120만원이 되고 매달 50만원씩 모으면 1년이면 600만원이 된다는 사실을 모르고 살아가는 사람이 참 많다. 몇 만원쯤은 아무것도 아니겠지 하면서 사용한 카드 값 때문에 나도 모르게 신용불량자가 될 수 있는 세상이다. 한 푼일 때는 갚을 능력이 될지는 모르겠지만 그것이 쌓이게 되면 빚이 되는 것이다. 운도 마찬가지이다. 매달 한푼두푼 모아 목돈을 만드는 사람과 매달 한푼 두 푼 꾸준히 지출을 늘리는 사람 중에 누구의 운이 더 좋아지겠는가?
티끌 모아 태산
요즘 금리가 낮아서 저축할 필요가 없다고 생각하는 사람들이 많은데, 그건 정말 잘못된 생각이다. 저축할 때는 큰돈이 아니지만 이 돈이 모이면 큰돈이 된다. 은행에 저축을 하는 것은 이자도 중요한 부분이지만 그것보다는 목돈을 마련할 수 있는 기회를 마련하는 데도 그 의미를 둘 수 있다.
따라서 지금부터 목돈이라는 종자돈 마련의 중요성을 인식해야 한다. 저축을 하지 않는 사람은 입만 벌리고 먹이를 먹여주기를 바라는 새끼 새와 다를 바가 없다.
일찍 일어나는 새가 먹이를 찾는다는 사실을 잊지 말자. 언제부터 저축을 시작하느냐는 매우 중요한 문제이다. 사회에 첫발을 내딛자마자 매달 꼬박 저축한 사람과 결혼이나 돈이 필요한 시기에 돈을 마련하기 위해 저축을 시작한 사람의 차이는 엄청나다. 종자돈 마련에 대한 중요성 인식과 출발은 빠르면 빠를수록 유리하다.
천만원 모으는 데 얼마나 시간이 걸릴까?
54만원씩 저축하면 1,000만원 모으는 데 1년 6개월은 꼬박 걸린다(이자 5%). 하지만 일단 1,000만원만 모으게 되면 뭐든지 할 수 있다는 자신감이 생기게 된다. 이게 바로 돈으로 인해 생기는 경제적 자유이며 자신의 재운이 될 수 있다.
돈을 모아보지 못한 사람은 돈 불어나는 재미를 모른다. 쓸 돈도 없는데, 저축을 어떻게 하냐고 말하는 사람도 있는데, 그것 또한 핑계에 지나지 않는다. 돈은 나 자신에게 경제적 자유뿐만 아니라 당당한 자신의 삶에 활력소가 될 수 있음을 잊지 말자.
부동산과 친해져야 부자가 될 수 있다.부동산 특히 주거용부동산에 대해서는 이 글을 읽는 여러분께서 할말이 더 많을 것이다. 필자도 공동화장실을 쓰는 월셋방에서 시작하여 곰팡이 피는 반지하 전세로 승진하였다가 이제는 어슴프레 한강이 보이는 아파트에 이르기까지 눈물 없이는 이야기를 할 수 없을 정도로 고달픈 아파트 투자 역사가 있다. 신혼 초기 드디어 지상의 아파트에 전세를 들어갔을 때 수도꼭지를 돌리면 따뜻한 물이 나오던 그 감격을 지금도 잊을 수 없다. 연탄불로 물을 데워 샤워를 하다가 이사를 했으니 그 기쁨을 어찌 필설로 다할 수 있겠는가.
돌이켜보면 얼마 안되는 자산이지만 자산축적은 아파트로 이룬 것이 대부분이다. 이사할 때 마다 가격이 조금씩 붙었고 다시 아파트를 옮길 때는 넓거나 로얄층으로 이사하면서 다시 자산을 불릴 수 있었다. 대부분의 평범한 소시민이 자산을 늘려가는 방법은 이와 유사하리라고 생각한다. 저축해서 모은 돈에 대출을 보태 집을 사고 다시 늘려가는 패턴이 일반적이다. 사실 차근차근 집을 넓히는 축은 행복한 사람이고 소시민에게는 오르는 전세도 버거운게 현실이다 보니 눈물겨운 저축전선에 온 가족이 매달리는 것이 다반사다.
우리가 주거용부동산에 항상 관심을 가지고 있어야 하는 이유는 생존을 위한 것이기도 하지만 자산축적을 위해서도 현재의 한반도 상황에서는 가장 합리적인 선택이기 때문이다. 흔히 아직 여유가 없다는 핑계로 부동산에 관심을 두지 않는 분이 있는데 이는 대단히 잘못된 생각이다. 기회는 준비된 자에게만 오는 것이기 때문이다. 1996년 자료를 살펴 보니 옥수동 현대아파트와 대치동 은마아파트의 가격차이가 별반 없었다. 강북을 고집했던 분과 강남을 택했던 분들의 차이는 무엇이었을까. 부동산과 늘 관심을 가지고 친해져야 부자가 될 수 있다. 부동산과 친해지는 네가지 방법을 전해 드린다.
첫째 : 부동산 관련 잡지와 인터넷사이트를 수시로 애용한다.
둘째 : 지도를 가까이 두고 늘 탐독한다.
셋째 : 목표지역을 자주 방문해 본다.
넷째 : 공인중개사 자격증을 취득한다.
부동산 정보에서 살아라
필자는 대학을 졸업하면서 기자가 되는 것이 꿈이었는데 결국 금융기관에 취직하게 되었다.(인테넷에 글을 쓰게 된게 아마도 그 때 기자가 되지 못한 서운함 때문이 아닐런지) 금융기관의 특성상 업무를 위해서도 부동산에 관련된 잡지를 항상 구독하게 되었는데 곰팡이 피는 반지하에 질린 나머지 운 좋게도 유달리 아파트에 대한 관심이 많았다. 물론 직장이 금융기관이라는 강점이 있었지만 요즘은 부동산 관련 인터넷사이트가 워낙 발달해 있어 굳이 잡지를 사보지 않아도 충분히 필요한 정보를 얻을 수 있다. 자주 방문하다 보면 자연스레 부동산을 보는 눈이 트이게 된다.
지도 보는 습관이 돈 버는 습관
부동산에 관심이 많다 보면 부동산에 대해 이런저런 이야기를 듣게 된다. 신문을 보다가도 쓸만한 부동산 정보는 바로 바로 오려 두는 수고도 필요하다. 이렇게 부동산 정보를 접할 때 그냥 듣고서 지나치지 말고 해당 지역을 지도로 확인하는 습관을 기르면 좋다. 지도도 그냥 일반적인 5만분의 1, 2만5천분의 1 축적지도 보다는 5천분의 1의 세밀한 지도를 사시기를 권한다. 지번까지 세밀하게 표시된 지도로 이슈가 되는 지역, 부동산 가격이 오르는 지역을 관심을 두고 살펴 본다. 이때 지하철역, 학교 위치 등을 함께 파악해 둬야 한다. 요즈음 아파트가격을 결정하는 가장 중요한 Factor는 교통과 교육환경이기 때문이다.
목표지역을 설정하라
지도를 보면서 부동산 가격이 오르는 흐름을 느끼게 되면 현실적으로 구매가 가능한 목표지역을 몇군데 선정해야 한다. 목표지역은 단기적으로 구매가 가능한 곳에서 저평가되어 가격 상승이 가능한 곳 등 복수로 선정한다. 결혼을 했다면 부부가 함께 선정하는 것이 더욱 좋다. 특히 부동산에 관해서는 아내의 감각에 많이 의지할 필요가 있다. 아울러 직접 거주해야 하고 초등학생 자녀가 있다면 제아무리 돈을 벌 수 있다 해도 자녀가 걸어서 통학할 수 있는 곳으로 선정해야 한다. 고액과외를 시켜주지는 못하더라도 학교가는 길은 즐거울 수 있도록 부모의 도리를 다할 의무가 있다. 목표지역을 설정할 때 우리가 가장 저지르기 쉬운 실수는 현재 주거지의 테두리 내에서 고르기 쉽다는 점이다. 부동산 시장의 흐름을 무시하고 굳이 현재 거주중인 곳으로만 고집을 피우면 자산축적의 속도는 느려지기 마련이다. “내가 사는 곳이 어때서”라든가 “얼마나 살기 좋은데”라는 생각은 버리시기 바란다. 부동산 시장의 흐름에 순응하는 것이 바로 재테크이다.
발품을 팔아라
목표지역이 정해지면 발품을 팔아야 한다. 직접 걸어 보면서 걸리는 시간을 확인해 보고 발전 가능성, 유해시설 등을 꼼꼼히 챙긴다. 이 때 목표지역 부동산 중개소를 세군데 정도는 섭렵해야 한다. 아직 구매하지는 못하더라도 과감히 중개소에 들러 요즈음 가격상황이나 매물 흐름 등을 질문해 보시기 바란다. 중개소 명함을 가지고 나오는 것은 필수다. 편안한 상담을 해주는 분은 별도로 표시해서 나중에 연락할 수 있도록 준비하는 것도 좋다. 현지 정보가 많고 정확해야 적절한 가격에 신속하게 매물을 잡을 수 있다. 소풍하듯이 목표지역들을 비교하면서 다니다 보면 언젠가는 자신의 거주지가 된다. 이런 경우에 바로“꿈은 이루어진다”라는 표현을 쓰는 것이다.
공인중개사 자격증을 따라
부동산에 대해 좀 더 높은 수준으로 접근하고 싶다면 공인중개사 자격증을 취득하는 것이다. 장롱자격증 쯤으로 무시하는 분들도 있는데 단순이 미래를 대비한 생계대책으로 권하는 것이 아니다. 공인중개사 시험 공부를 하면서 자연스럽게 부동산에 대한 체계적인 안목을 기를 수 있기 때문이다. 모든 과목이 다 유용하지만 특히 부동산공법 과목은 우리에게 돈을 벌어줄 산지식이 실려 있다. 용적률, 건폐율, 리모델링지구, 지구단위계획, 용도지역별 건축제한 등등 듣기만 해도 관심이 가는 돈되는 지식들로 가득하다. 필자도 올 해 기필코 공인중개사 자격증을 취득할 계획이다.
이렇게 집이 많은데 왜 내집은 없는 것일까. 회한 속에서 달동네를 오르던 시절이 있었다. 그래도 지금 부모님이 집을 사주셨다면 느낄 수 없었을 한평 한평 늘려가는 재미가 있다. 소시민만이 느낄 수 있는 알콩달콩한 재미이다. 주거용 부동산은 가격의 하방경직성이 강한 만큼 소시민의 자산축적에 적당하다. 투기가 아닌 투자나 실거주 목적이라면 부지런히 모으셔서 과감하게 목표지역에 보금자리를 마련하시길 바란다. 저축하고 노력해서 집을 원하는 모든 분들이 집을 가지시길 기원해 본다
집값 안정을 위한 정부의 부동산 정책이 강도를 더해가다가 지난 연말 소득세법 개정을 통하여 투기소득의 몰수에 가까운 정책으로 현실화 되었다. 덩달아 수도권 서민들에게도 1세대 1주택 비과세요건 강화라는 불똥이 튀었다. 거주기간 요건이 2년으로 늘어난 것이다. 이하에서는 개정된 세법을 간략하게 살펴보고 아울러 주택보유 수에 따른 양도소득세 과세체계를 알아보고자 한다.
우선 개정된 세법내용을 살펴보면
오는 2005년부터 1세대가 서울, 인천, 부산 등 수도권 및 광역시에 소재한 주택을 3채 이상 보유하고 있다가 양도할 경우 차익의 60%를 세금으로 내야 된다. 그러나 해당 주택이 정부가 지정한 투기지역에 소재 해 있을 경우 15%의 탄력세율에 양도세율의 10%인 주민세분까지 합쳐 최고 82.5%까지 과세돼 사실상 주택양도로 인한 경제적 이득 대부분이 세금으로 흡수된다. 이와 함께 이들 지역을 제외한 기타지역에 소재한 주택으로서 국세청 기준시가가 3억원을 초과하는 주택의 경우에도 양도세가 중과된다. 다만 농어촌 지역에 소재한 주택의 경우 중과 대상에서 제외된다.
양도세가 중과되는 1가구 3주택의 판정기준을 지역기준과 주택가격 기준으로 이원화하고 있으므로 두 기준 중 어느 하나에 해당하면 중과대상에 포함한다. 지역기준은 서울, 인천, 경기도 등 수도권과 부산, 대구, 대전, 광주, 울산 등 광역시로 한정하되 농어촌지역에 소재한 주택, 수도권 및 광역시 중 경기도 가평ㆍ양평, 인천 강화 대구 달성군, 울산 울주군 등 군지역이나 도농복합시의 읍ㆍ면 지역은 제외된다. 또한 수도권 지역이더라도 주택보급률이 높거나 주택가격이 낮은 지역 등도 재경부령으로 제외할 수 있다. 아울러 이들 지역 외 기타지역에 소재한 주택이라도 국세청 기준시가가 3억원을 초과하는 주택은 중과세 대상 주택에 포함시켰다.
이 같은 요건에 해당되더라도 장기임대주택, 신축임대주택 임대, 미분양주택, 신축주택취득 등 현행 조세특례제한법에 열거된 양도세 감면대상 주택에 대해서는 중과대상에서 제외된다.
투기지역내 주택 양도시 15%의 탄력세율이 부과되는 1세대 2주택자의 범위는 1가구 3주택 판정기준과 같은 수도권, 광역시 소재 주택 또는 기준시가 3억원 초과 주택으로 정했다. 다만 1세대 3주택이상 중과대상에서 제외되는 주택, 세대원 중 일부가 다른 지역 대학 또는 직장에 근무하게 돼 주택을 구입할 경우, 혼인이나 노부모 봉양을 위해 합친 경우, 2주택 중 한 주택에 대해 소유권 소송을 하고 있는 주택의 경우 예외를 두기로 했다.
이와 함께 1세대 3주택 이상을 보유한 주택매매사업자가 주택을 양도해 차익을 남길 경우 종합소득세율(9∼36%)로 과세하던 현행 규정을 개정해 내년부터는 60%의 중과세율을 적용된다. 법인이 소유했던 주택을 양도할 경우 주택양도소득의 30%(미등기시 40%)가 \"특별부가세\" 형태로 법인세에 추가돼 과세된다. 그러나 주택신축판매업자가 신축한 주택으로 준공일로부터 3년이 경과되지 않거나 임대사업용 주택, 종업원용 기숙사 또는 지방근무 종업원용 사택, 채권 변제 목적으로 취득한 주택 중 3년이 지나지 않는 것 등에 대해서는 특별부가세 적용이 배제된다.
2. 주택을 1채 보유하고 있는 경우
집을 팔면 원칙적으로 양도소득금액에 대하여 기본세율(9%~36%)로 양도소득세가 부과된다. 또한 단기보유 양도시에는 특례세율(1년미만 50%, 2년미만 40%)이 적용된다. 그러나 서민들의 주거안정을 위하여 다음 비과세 요건을 충족하면 양도소득세를 내지 않아도 된다.
ㅇ 비과세요건
일반적으로 거주자 및 그 배우자가 그들과 함께 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.
그러나 서울특별시, 과천시 및 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 신도시)에 소재하는 주택은 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상이어야 한다.
* 비과세요건을 갖춘 고가주택(6억원 초과)은 6억 초과분에 대하여만 과세
3. 주택을 2채 보유하고 있는 경우
1세대가 국내에 2개의 주택을 소유하고 있는 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여 양도소득금액에 기본세율(9%~36%)로 양도소득세가 과세된다. 이 경우 단기보유 양도시에는 특례세율(1년미만 50%, 2년미만 40%)이 적용된다.
그러나
투기지역내 주택으로서 대통령령이 정하는 1세대 2주택이상에 해당하는 주택의 양도차익에 대하여는 탄력세율(15%)이 우선 적용된다. 따라서 탄력세율이 적용되면 최대 24%~65%의 세율이 적용된다.
* 탄력세율 : 기본세율에 15%P 범위내에서 시행령으로 조정
* 탄력세율을 적용하기 위하여 소득세법시행령이 개정될 예정이다.
ㅁ 1세대 2주택이상의 판정방법
ㅇ 투기지역내 주택을 양도한 자로서
- 그 양도주택을 포함해 1세대 2주택이상에 해당하는지 여부를 판정
ㅇ 보유 주택수의 계산은 1세대 3주택의 경우와 같이 다음 주택을 기준으로 함
- 수도권, 광역시 소재 주택
- 기타지역의 주택으로서 국세청 기준시가가 3억원초과 주택
ㅁ 1세대 2주택이상이더라도 다음 주택은 제외(탄력세율 적용하지 않고 기본세율로 과세)
① 1세대 3주택이상 중과대상에서 제외되는 주택
* 양도세 감면주택, 임대사업용 주택 등
② 1세대원중 일부가 다른 지역에 소재한 대학에 취학하거나, 직장에 근무하게 되어, 그 대학 또는 직장이 소재하는 지역에 주택을 취득하여 거주함에 따라 2주택이 된 경우
③ 혼인하거나 노부모 봉양을 위해 합가하여 2주택이 된 경우로서 혼인일 또는 합가일로부터 5년이 경과하지 아니한 것
④ 1세대 2주택자로서 2주택중 한 주택에 대하여 소유권에 관한 소송이 계속중인 주택(소유권 확정판결일로부터 3년간)
⑤ ① 외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 1주택
참고: 일시적으로 2주택이 된 경우 비과세
1세대가 국내에 2개의 주택을 소유하고 있는 경우 과세가 원칙이지만 경우에 따라서는 일정 기간 내에 양도하면 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.
1) 새로운 주택을 취득하여 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때
1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택을 양도한 것으로 보아 양도소득세가 비과세(6억원 초과분은 과세)된다.
☞ 비과세요건
○ 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도할 것
○ 종전 주택이 양도일 현재 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주(서울, 과천 및 5대 신도시 지역에 한함)하는 비과세요건을 갖추고 있을 것
2) 노부모를 모시기 위하여 세대를 합쳐 두 채의 집을 갖게 될 때
1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유하고 있는 60세(여자의 경우는 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 모시기 위해 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우 세대를 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세(6억원 초과분은 과세)한다.
☞ 비과세요건
○ 양도일 현재 양도하는 주택은 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주(서울, 과천 및 5대 신도시 지역에 한함)하는 비과세요건을 갖추고 있을 것
(다만 2002.10. 1일 현재 동거봉양으로 이미 1세대 2주택이 된 경우에는 합가일로부터 2년 이내에 양도하는 경우 2년 거주요건이 적용배제된다.)
○ 세대를 합친 날로부터 2년 이내에 양도할 것
○ 노부모(남60세, 여55세 이상, 배우자의 직계존속 포함)를 봉양할 것
다음시간에는 혼인으로 2주택을 소유하게 되는 경우와 3주택 보유에 대해서 설명해드리겠습니다.
얼추 10년 전쯤 ‘로손’ 이라는 편의점 앞에서 친구들과 맥주를 마시다가 말년휴가를 나온 J君을 처음 알게 되었다. 무뚝뚝하지만 의리도 있고 성실한 점이 맘에 들어서 지금껏 친구 겸 아우처럼 지내왔는데. 이 인간이야말로 요즘 한창 뜨는 소위 ‘아침형 인간’이었다.
전투경찰 복무할 때부터 습관이 들었다나? 하면서 자기는 5시만 되면 눈이 번쩍 뜨인다는 것이다. 자명종도 필요 없이, 전날 과음으로 곤죽이 되더라도 그 시간만 되면 새벽닭보다 더욱 정확하게 눈이 떠진단다.
터팬 : “야! 넌 어쩌믄 글케 정확히 눈이 떠지냐?
J君 : “몰러~. 기냥 눈이 저절로 떠져.
터팬 : “그렇게 일찍 일어나면 뭐하냐? 특별히 할 일도 없잖아?
J君 : “뭘하긴? 신문도 보고, 동네 산책도 하고, 영어단어도 외고, 암튼 일찍 일어나니깐 하루가 무쟈게 길어~”
라면서 새 나라 어른의 장점을 침이 튀도록 자랑한다.
우리는 서로 생각도 비슷하고, 뽕짝이 잘맞아서, 그가 경찰시험을 준비할 몇달 동안 동거(?)를 허락했다.
터팬도 J君의 아침형인간 스타일이 멋있게 뵈서 어느 날 문득 독한 맘을 먹고 새벽에 깨워달라고 했다.
궁시렁 거리면서 매번 억지로 일어났지만 한동안 비몽사몽이다.
그렇게 몇 주가 지나니까 차차 익숙해 지면서 터팬도 아침형 인간이 되어갔고, 그 부수혜택까지 누렸다.
일어나자 마자 동네근처 공원에서 가볍게 뛰고, 시원한 약수도 마시고, 조반까지 삶아먹고도 도서관에 1착으로 도착할 수 있었다.
명당자리에 앉으니 공부도 잘되고, 몸도 가뿐해서 저녁까지 팔팔해졌다.
J君 덕분에 좋은 습관을 들이게 된지라, 더욱 믿고 친하게 되었고, 그는 마침내 원하던 경찰시험에 합격해서 경기도 외곽의 경찰서에 배치가 되었다.
터팬은 경찰에 대한 이미지가 별로 좋지 않아서 한잔이라도 걸치면 “짭새” 라며 싸잡아서 놀리기도 하고 가수 DJ.doc의 “포졸이”라는 노래를 부르면서 약을 올려도 그 녀석은 끄떡도 하지 않았다.
그러면서도 가끔은 집안의 골칫덩이 형제와 힘든 경찰업무 때문인지 편치 않은 심기를 터팬에게 토로하기도 했다.
“터팬兄아! 난 왜 이렇게 사는게 힘드냐? 세상이 나를 가만히 내버려두질 않는다~. 어쩔 땐 다 집어치우고 산속 움막에서 혼자 살고 싶어” 라면서…말이다.
얼마나 힘들었으면 그럴까? 그의 사정을 잘아는 터팬은 진심으루 위로도 해주었고, 정말로 그가 불쌍해 뵈기도 했다.
그러면서도 그는 경찰이 덜익은‘제임스 본드\'라고 착각하는 10살 차이나는 애인도 만들고(유일하게 부러운 점이다. -_-;;;), 경찰청장 모범표창 등 짧은 세월동안 상당한 성과(?)도 거두었다..
그렇게 모범적인 J君 에게도 빈틈이 있었으니…
바로 \'위험관리(재테크)\'에 너무도 無心한 것이었다.
그가 거주하는 곳은 경찰서 직할관사라서 보증금도 월세도 필요 없었고, 매월 평균 180만원 안팎의 월급이 받았지만 전혀 저축이 없었다.
물론 홀로 되신 어머님께 매월 50만원을 부쳐드리고, 애인과 데이트도 하려니 넉넉할 리는 없었겠지만, 터팬은 그런 점에 대해 수시로 경고를 해주었다.
터팬 : “얌마! 그렇게 대책 없이 살다가 장가갈 땐 부조금으로 때울겨? 갑자기 목돈 들어갈 일 생기면 우짤라구 뭘 믿고 저축도 안 하냐?”
J君 : “몰라. 이상하게 돈이 안모이네?” 담배도 안 피우고, 술도 잘 안 마시는데 이상하게 돈이 새는 것 같어. 兄 이 좀 분석 좀 해주라.”
터팬 : “내가 니 소비패턴을 어떻게 일일이 간섭 하냐? 네 꼬라지는 네 자신이 제일 잘 알지. 최소한 월 50만원은 저축한다는 전제하에 소비를 해야지”
J君 : “에이~쒸이~. 몰라 몰라. 어떻게든 되겠지. 승진하고 수당 더 붙으면 저축할래. 마이너스 아닌게 어디야?”
터팬 : “네가 사치를 안 하는 건 잘 알지만, 잘 생각해봐. 경찰이라는 직장이 공무원처럼 안정적인 것은 알겠다만, 세상이 그렇게 녹녹하게 돌아가는 건 아닐게야.”
라면서 쓴 소리를 해주었다.
하긴 터팬이 그런 말 할 자격이 있을지 모르겠다. 왕년 전성기 때 연애질 할 때 비하면 J君의 행태는 조족지혈 일테니 말이다. ^^;;;;
지지난 주 어느 날 밤 J君에게 전화를 했다.
터팬 : “잘 사냐? 사업은 잘되가지?”
J君 : “…………”
터팬 : “아이쒸. 왜 엉아 말을 씹는고얌? 잤냐?”
J君 : “兄. 나 어떻게 하냐? 어제 친구랑 생맥주 두잔 마시고, 그넘 추울까봐 정류장에 바래다 주려구 운전 하다 걸렸다.”
터팬 : “머시라???. 니네 경찰은 음주운전 하다가 걸리면 중징계라면서??” 십중팔구 파면이라고 했잖어?”
J君 : “그러게… 콱 죽고 싶어. 나 파면되면 그녀도 떠나갈건 뻔하고 모아둔 돈도 없어 당장 살 곳도 없구, 나만 믿고 사는 엄마는 또 어떻게 해?”
라는 그의 음성은 기운이 하나도 느껴지지 않는 半송장의 목소리였다. 그런 모습 처음 보았다.
며칠 후 다시 전화를 했다.
터팬 : “어떻게 되었냐?”
J君 : “파면은 면했어. 그 동안 표창 받은 거 감안해서 정직3개월 처분 받았어”
봉급은 대폭 삭감되겠지만 일은 계속 하면서 근신하래.
터팬 : “그나마 천만다행이다. 그 동안 시껍했겠다.”
J君 : \"앞으로 나랑 술 먹을 생각 마. 파면되면 나 정말 죽어버릴라구 했어 \"
다행스럽게도 그렇게 우려했던 사태는 안 벌어진 채 그가 좋아하던 경찰생활은 계속 할 수 있게 되었다.
3개월간은 월급이 절반 뿐일 테니 저절로 소비패턴에 거품이 제거될 것이고. 이 기회에 그런 위험에 대비한 재테크 의지도 생겼을 것이다.
지난 회에서도 강조했듯이, 우리 사는 세상은 각자 예측대로 굴러가질 않는다.
All-In하여 투자했던 삼성전자 주식이 하룻만에 휴지가 될 수도 있는 것이고, 철썩같이 믿던 국민은행이 유동성 문제로 파산할 수도 있으며, 철밥통이라던 공무원, 전문직, 교사도 본인의지와는 별도로 어떻게 될는지 아무도 모른다는 것이다.
‘재수가 없었다’며 대범한 채 툭툭 털고 다시 일어날 수만 있다면야 그나마 다행이겠지만 터팬의 글을 애독하는 OutSider 여러분 대다수는 그런 위험으로부터 자유롭지 않을 것만 같다.
J君이 터팬에게 마지막으로 한 말이 다시 메아리로 돌아온다.
“兄!! 이번에 난 깨달은 게 있어.
幸福이란 건... 돈 잘 벌고 직장이 좋다고 해서 행복한 게 아니구, 그 동안 이런 일 안 생기고 평온하게 살 수 있었다는 것이 ‘행복’이란 걸 말이야.”
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요즘 리플 달아달란 말 안했더니, 다시 뜸해지셔서리 리플먹고 사는 요정터팬이 굶어죽게생겼슴다. 터팬동호회(http://myclub.moneta.co.kr/peterpan)는 회원 얼마 안되두 상대적으루 리플을 잘주시는데... 꺼이꺼이~~ 다이어트 고만할래~~~@@
오늘은 지난편에 이어서 혼인으로 두 채의 집을 보유하게 될 경우와 집을 3채이상 보유하고 있는 경우에 대해서 말씀드리고 싶습니다. 집없는 서민들에겐 집 세채 보유하고 세금을 고민하는 것은 행복한 고민일수도 있겠지만, 누구나 부자가 될 수 있으니 열심히 준비해 두세요.
3) 혼인으로 두 채의 집을 갖게 될 때
1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2개의 주택을 보유하게 된 경우, 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세(6억원 초과분은 과세)한다.
☞ 비과세요건
○ 양도일 현재 양도하는 주택은 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주(서울,과천 및 5대 신도시 지역에 한함)하는 비과세요건을 갖추고 있을 것
○ 혼인한 날로부터 2년 이내에 양도할 것
4) 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때
① 일반주택을 양도하는 경우
- 상속받은 주택은 일반주택의 1세대1주택 비과세 여부를 판정할 때 주택의 수에 포함하지 않습니다. 그러므로 일반주택 양도일 현재 1세대1주택 비과세 요건을 갖추었으면 양도소득세를 과세(6억원 초과분은 과세)하지 않는다.
☞ 비과세요건
○ 양도일 현재 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주(서울, 과천 및 5대 신도시 지역에 한함)하는 비과세요건을 갖추고 있을 것
② 상속주택을 양도하는 경우
- 2002.12.31일 이전에 상속받은 주택
1주택을 소유한 자가 2002.12.31일 이전에 1주택을 상속받아 2주택이 된 경우, 상속받은 주택을 2004.12.31일까지 양도하면 보유기간 및 양도시기에 상관없이 양도소득세가 비과세(6억원 초과분은 과세)된다.
☞ 비과세요건
○ 2002.12.31일 이전에 상속받은 주택이면 2004.12.31일까지 양도할 것
- 2003.1.1일 이후 상속받은 주택
1주택을 소유한 자가 2003.1.1일 이후에 1주택을 상속받아 2주택이 된 경우, 상속받은 주택을 먼저 양도하면 양도소득세가 과세된다.
5) 농어촌주택을 소유함으로써 두 채의 집을 갖게 될 때
1주택을 소유한 자가 서울ㆍ인천ㆍ경기도를 제외한 읍ㆍ면 지역(도시계획구역 안의 지역은 제외)에 소재한 농어촌주택을 보유하여 1세대2주택이 된 경우, 일반주택(3년이상 보유 및 2년이상 거주한 주택에 한함)을 팔면 양도소득세를 비과세(6억원 초과분은 과세)합니다.
☞ 비과세요건
○ 양도일 현재 양도하는 일반주택은 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주(서울, 과천 및 5대 신도시 지역에 한함)하는 비과세요건을 갖추고 있을 것
☞『농어촌주택』은
- 상속주택 : 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
- 이농주택: 농업 또는 어업에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시ㆍ구(특별시, 광역시의 구)ㆍ읍ㆍ면으로 전출함으로써 거주하지 못하게 되는 주택으로 이농인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
- 귀농주택 : 농업 또는 어업에 종사하고자 하는 자ㆍ그 배우자 또는 그 직계존속의 본적지 또는 연고지에 300평(990㎡) 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하는 주택으로써 대지면적이 200평(660㎡) 이내인 것 (고가주택은 제외)
4. 주택을 3채 이상 보유하고 있는 경우
1세대가 국내에 3개이상의 주택을 보유하고 있는 경우 보유 및 거주기간과 관계없이 60%의 양도세율로 과세한다. 1세대 3주택이상에 해당하는 주택의 양도차익에 대해서는 3년이상 보유한 경우에도 장기보유특별공제(양도차익의 10∼30%)가 적용배제되며 보유기간에 관계없이 60%의 양도세율로 과세된다.
이 규정은 2004.1.1부터 시행하되 2003.12.31 현재 기존에 1세대 3주택이상인 자가 2004.12.31이전에 기존 주택을 양도하는 경우에는 일반세율을 적용한다. (1년 유예)
※ 1년유예를 받기 위하여는 2004.1.1이후 새로이 주택을 추가 취득하지 아니하여야 함
○ 1세대 3주택이상에 해당하는 주택의 판정요건
가. 1세대
ㅁ 1세대 1주택 적용시의 세대범위와 같음(소득령 §154)
ㅇ 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 가족(직계존비속, 형제자매)으로 구성
ㅇ 다음 경우는 배우자가 없더라도 1세대로 인정
- 30세이상인 경우
- 소득이 있거나 주택을 상속받은 경우
- 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
※ 즉, 미혼자는 앞의 경우를 제외하고는 단독세대 불인정
나. 1세대 3주택이상 해당여부 판정시기
ㅁ 주택양도일을 기준으로 하여
ㅇ 당해 양도주택을 포함하여 1세대 3주택이상인지 여부를 판정함
ㅁ 동일한 날에 2개이상의 주택을 양도하는 경우
ㅇ 납세자에게 유리한 방법, 즉 세금이 적게 나오는 방법에 의함
[예1] 1세대 3주택자가 동일한 날에 2개(甲, 乙) 주택을 양도한 경우
ㆍ甲주택 : 양도차익 1억원 → 먼저 양도한 것으로 처리(3주택 60%세율 적용)
ㆍ乙주택 : 양도차익 2억원 → 후에 양도한 것으로 처리(2주택 일반세율 적용)
[예2] 1세대 3주택자가 동일한 날에 2개(甲, 乙) 주택을 양도한 경우
ㆍ甲주택 : 양도차익 2억원,
양도세 감면대상 → 먼저 양도한 것으로 처리(양도세 감면)
ㆍ乙주택 : 양도차익 1억원,
감면대상 아님 → 후에 양도한 것으로 처리(일반세율 적용)
다. 1세대 3주택이상 해당여부 판정기준
1세대가 소유하고 있는 주택중 다음의 주택을 기준으로 3주택이상 해당여부 판정
① (지역기준) 수도권, 광역시 소재 주택. 다만, 다음 지역은 제외
- 수도권ㆍ광역시중 군지역 및 도농복합시의 읍ㆍ면지역
- 수도권중 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안하여 규칙(재정경제부령)으로 정하는 지역
② (주택가액 기준) 기타지역에 소재하는 주택으로서
- 3억원(국세청 기준시가)을 초과하는 주택
ㅁ 대상지역
ㅇ 수도권 : 서울특별시, 인천광역시, 경기도
ㅇ 광역시 : 부산, 대구, 대전, 광주, 울산
ㅁ 수도권, 광역시에 해당하나 제외되는 지역
ㅇ 수도권ㆍ광역시중 군지역, 복합시의 읍ㆍ면지역
- 경기도 가평ㆍ양평ㆍ여주ㆍ연천군
인천 강화ㆍ옹진군, 부산 기장군, 대구 달성군, 울산 울주군
- 경기도 평택시 포승면
ㅇ 수도권중 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안하여 재정경제부령으로 정하는 지역
라. 1세대 3주택이상인 경우에도 중과대상에서 제외되는 주택
① 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택
② 장기임대사업용 주택으로 일정기간이상 임대후 양도하는 주택
③ 개인사업자가 종업원용 기숙사 또는 지방근무 종업원용 사택으로 10년이상 사용한 주택
④ 상속받은 주택으로서 상속일로부터 5년이 경과되지 아니한 것
⑤ 채권을 변제받기 위하여 취득한 주택으로서 취득후 3년이 경과되지 아니한 것
⑥ 주택신축판매업자가 판매하기 위하여 신축한 주택으로서 3년이 경과하지 아니한 것
⑦ 가격ㆍ면적등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 소형주택
⑧ 상기 ①∼⑥외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 1주택
마. 기타 주택수 판정
ㅇ 지분으로 소유하고 있는 주택
- 1주택으로 간주
- 단, 공동상속 주택(상속인이 공동으로 소유하고 있는 주택)은 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 간주
ㅇ 다가구 주택
- 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 취득하는 경우에는 1주택(단독주택)으로 계산
모든 사람들이 부자가 되길 원하지만 모든 사람이 부자는 아니다. 그만큼 부자가 된다는 것이 쉬운 일은 아니다. 그러나 부자가 된 사람들에게는 그들만의 공통점이 있다. 그들은 나름대로의 원칙에 따라서 꾸준히 노력해 온 사람들이다. 재테크에는 반드시 지켜져야 하는 원칙이 있다.
모이러한 재테크의 원칙을 잘 알고 반드시 지킨다면 목돈 마련과 목돈 운용이라는 일이 보다 쉽고 명쾌해질 것이다. 그러면 다시 한번 되새겨 볼 재테크의 원칙들에는 어떤 것들이 있을까?
목표를 분명하게 하라
모많은 사람들이 열심히 일을 하고 아껴쓰면서 저축과 투자를 하고 있지만 사실 그 목표를 구체적으로 세우는 경우는 그다지 많지 않다. 금융상담을 해 보아도, 현재 얼마가 있는데 어디에 투자하는 것이 수익이 가장 많은 가에만 관심을 둘 뿐 그 목표에 따른 최적의 운용방법이 무엇인가에 대해서는 관심을 갖지 않는 편이다.
모목표를 분명히 하여야 재테크에 속도가 붙는다. 그리고 목표에 따라서 자금의 성격이 결정되며 그에 따른 투자대상이 결정되는 것이다. 따라서 재테크의 제1원칙은 목표를 분명하게 하는 것이다.
모20대의 목표는 결혼자금 마련, 30대의 목표는 내 집 마련, 40대의 목표는 자녀 학자금 마련, 50대의 목표는 자녀 결혼자금 마련, 60대의 목표는 노후생활자금 마련 등으로 각각의 시기에 따라서 구체적인 목표를 설정하고 필요금액을 미리 산정해 본 후, 그에 따른 구체적인 투자방법을 마련하는 방식으로 접근한다면 흔들림 없는 체계적인 재테크를 시작할 수 있을 것이다.
지금 시작하라
모재테크는 빨리 시작하는 것이 매우 중요하다. 예를 들어 20만원씩 적금을 부을 때 30세부터 10년을 불입하면 40세에 만기가 되어 받을 수 있는 만기금은 (수익률 6%인 비과세 금융상품으로 가정하면) 32,652,858원이 되고, 다른 조건은 동일할 때 20세부터 20년간 불입하여 40세에 만기가 되어 받을 수 있는 금액은 91,129,154원이 된다.
모저축기간은 2배 차이가 나지만 만기금은 3배 차이가 나서 후자의 경우 1억에 가까운 금액이 된다. 이러한 차이는 이자의 복리효과에 따른 것이며, 재테크를 빨리 시작하는 것이 얼마나 큰 차이를 만들게 되는지 쉽게 알 수 있다.
모지금 바로 노트를 꺼내 들고 평생의 재무설계에서부터 재테크 목표 그리고 필요자금 산정, 그에 따른 자금마련 계획 등을 구체적으로 적어보길 바란다.
노력이 필요하다
모은행에 목돈을 예치해 놓고 남들과 동일한 이자를 받는대서야 재테크를 잘 했다고 할 수 없다. 그렇다고 무턱대고 주식투자를 할 수도 없는 노릇이다. 낮은 위험과 고수익의 두 가지 모순되는 목표를 모두 달성하기 위해서는 나름대로의 논리와 경제에 대한 시각을 갖추어야 하므로 틈틈이 경제신문을 탐독하고 경제뉴스도 꼼꼼히 챙겨보는 노력이 필요하다.
모수익성이 있는 투자대상은 경제환경에 따라서 때로는 주식에서 채권으로 또 때로는 부동산으로 그 대상이 달라지며, 같은 금융상품일지라도 금리 상승기인지 금리 하락기인지에 따라서 장기상품에 투자하는 것이 유리한지 단기상품에 투자하는 것이 유리한지가 달라진다.
모이러한 흐름을 놓치지 않는 것이 재테크를 잘 하기위해 매우 중요한데, 그러기 위해서는 꾸준한 노력과 지속적인 관심이 필요하다. 요즈음에는 인터넷만 잘 활용해도 매우 유용한 투자정보를 보다 손쉽게 구할 수 있다.
실천하는 것이 중요하다
모재테크의 원칙들은 많이 소개되고 있다. 그러나 대부분이 알고도 제대로 실천하지 못하여 올바른 자산운영이 되지 못하는 경우가 많이 있다. 예를 들면 평생자산설계를 해보면 평생필요자금을 모으기 위한 가장 효과적인 방법은 소득증대보다 소비지출 감소를 통한 저축증대라는 것을 쉽게 알 수 있다.
모매월 50만원을 더 벌어들이는 것보다 매월 지출을 50만원줄여서 저축을 하면 그 효과가 훨씬 크다는 것이다. 그 이유는 지출감소로 필요 자금이 감소하고 그 만큼 저축이 증대되어 이자수입이 늘어나기 때문에 단순히 소득을 증대시키는 것보다 그 효과가 큰 것이다.
모그러나 지출감소는 개인적인 욕망에 대한 희생을 필요로 한다. 효과가 큰 만큼 대가가 있는 것이다. 이렇게 알면서도 쉽게 실천하지 못하는 재테크 원리들이 많이 있다. 실천하지 못한다면 위의 3가지 재테크 원칙들을 지켜나가도 결국은 아무것도 아니다.
모목표가 확실하게 정해졌다면 그 계획에 맞추어서 결단을 갖고 꾸준히 노력하는 실천력이 필요하다. 이러한 기본적인 원칙들을 지켜나간다면 성공재테크가 결코 어려운 일은 아닐 것이다.
모여러 매체를 통해 소개되는 구체적인 재테크 전략들은 매우 많다. 위에 언급된 큰 원칙들을 지켜나가면서 꾸준히 노력한다면 어느새 부자의 대열에 서 있는 스스로를 발견하게 될 것이다.
지금 3-40십대 직장인은 월 급여에서 꼬박꼬박 세금처럼 떨어져 나간 “재형저축”이라는 상품을 기억할 것이다. 이놈은 월급에서 공제되는 제 1순위였다. 그러나 이런 폐단(?)에도 불구하고 몇년 동안 강제로 모아준 목돈을 가지고 집도사고 승용차도 살 수 있었다( 못 믿으시겠지만 그시절에는 정말 그랬다. 좋은 시절이었다). 지금 그런 상품이 있다면 얼마나 불티나게 팔리겠는가? 비과세 일뿐더러 안전하게 고수익을 보장하는......
지금 생각하면 꿈만 같은 상품이다.
지금도 그런 상품이 있을까?
요즈음 연일 매스컴에서 예찬론(?)이 한창인 적립식 투자신탁에 대한 이야기를 하고자 한다. 필자 개인적으로는 위에서 말한 재형저축에는 비할수 없지만 먼 훗날 이런 효자 노릇을 할 금융상품이라고 생각한다. 다만 몇가지 전제조건이 있어야 한다. 현재 가입자나 가입금액에 제한없이 모든 금융기관에서 한 두가지 상품을 판매(운영사는 따로 있고 금융기관은 판매만 한다는 것을 염두에 두어야 한다) 하고 있다.
여기에는 충분한 이유가 있고 어느 운영사 광고카피처럼 실적이 말해주고 있기 때문이다. 사실 이러한 종류의 상품을 2003년 1월초 가입하여 12월 말일자로 환매(해약)했다면 1년 수익율이 무려 35%에서 50%를 넘어 재미를 톡톡히 보았을 것이다. 참고로 여러분에게 필자가 가입한 모투신의 적립식상품의 수익을 공개하면 2003년 6월초에 가입하여 현재 연환산 수익율 무려 49%에 달하고 있다. 저의 노하우는 장 마감 후 종합주가지수를 보고 내가 생각했던 것 보다 지수가 과도하게 떨어졌다고 생각이 들면 10만원씩 투자하는 것이다. 적립식상품을 비롯한 펀드상품은 업종 대표 우량주에 투자하고 있어 종합주가지수와 비슷하게 움직이고 있기 때문에 지수를 보고 투자해도 무리가 없다. 작년 상황만 보면 당신이 연리 5%를 확정적으로 주는 1년만기 정기적금에 넣었다면 배가 아파도 무지 아팟을 것이 분명하다.
지금 가입하면 늦지 않을까 ?
그럼 올해도 아니 지금 가입해도 작년과 같이 기대해도 좋은 것인가? 이 부분은 어떤 전문가도 답하기 힘들다. 주식에 투자해 수익을 내는 구조를 가진 투자신탁상품은 그 누구도 장담할 수없을 뿐 더러 무의미하다는 것을 역사적으로 입증해왔기 때문이다.
그런데 지금 이야기하고 있는 적립식 투자신탁 상품은 조금은 다른 의미를 가지고 있는 금융상품이다. 이 상품의 역사는 적어도 50년 이상 유지되어온 상품일 뿐더러 소위 금융전문가들도 이해하기 난해한 금융공학을 이용하여 만든 상품이 아니라 초등학교 학생도 할 수 있는 단순한 구조를 갖고 있다. 바로 정액매입법, 정액분할투자법(Dollar Cost Averaging)이라 부르는 것인데 투자자금을 여러 시점에 나누어서 분할 매수하여 위험을 낮추는 투자전략인 것이다. 마치 정기적금처럼 매월 같은 날짜에 같은 금액을 투자하면 되는 것이다.
이 투자법에 대하여 주식투자로 세계2위(1위는 마이크로소프트 창업자인 빌게이츠)의 갑부가 된 워렌 버핏의 스승이자 투자기법의 아버지라 칭송받는 벤저민 그래이엄의 저서 ‘현명한 투자자’(펀드매니저가 이 책을 읽었는지는 모르지만 그의 책상에 바이블처럼 꽂혀있는 책으로 유명하다)에서 다음과 같이 인용하고 있다
“정액매입법 전문가인 루실 톰린슨은 다우지수 편입종목들을 1929?1952년까지 23년 동안 정액매입법으로 투자한 결과를 10년단위로 발표했다. 23차례 정액매입을 한 결과 일시적인 주가하락에도 불구하고 배당을 제외한 평균수익은 21.5%였다.”
지금부터 50년전에도 입증된 투자기법인 것이다. 그러나 이 상품도 문제가 없는 것은 아니다. 내가 주식을 사기만 하면 사정없이 떨어지듯이 지금부터 수년간 마냥 떨어진다면 이 상품도 손실을 가져다 줄 것이다. 하지만 그런 경우는 많지 않을 것이다. 역사적으로 그 우수성이 입증된 상품이긴 하지만 요즘처럼 조변석개하는 시장에서 수 십년동안 꼬박꼬박 일정한 금액을 주식에 투자하는 사람이 거의 없어 비현실적이기도 하다는 지적도 일리가 있기에 적립식 투자신탁 상품에 대한 이해가 절대적이다
기다릴 수만 있다면 Good입니다
원론적인 이야기지만 적립식투자신탁상품도 원금의 손실이 생길 수 있다는 것이다. 수익율과 안정성은 반비례한다. 리스크를 떠안지 않으면 프리미엄도 없는 것이다. 본전과 이자 생각에 잠이 오지 않으면 이 상품에 가입하지 말아야 한다. 현대인에게 있어서 스트레스는 금전으로 보상받을 수 없는 ‘공공의적’이기 때문이다.
다음으로는 장기 투자하는 자세가 필요하다. 예를 들면 지금 투자한 이 돈은 나의 은퇴시기에 사용하기로 스스로 다짐하고 증시가 출렁거린다 하더라도 먼 훗날에는 성공할 것이라는 확신을 가지고 매일 인터넷뱅킹에서 계좌조회를 하는 우를 범하지 말아야 한다. 게임 중에는 돈을 세지 말라는(Don’t count your money at the table) 팝송가사도 있지 않은가. 1,2년만기 금융상품 중 안전하고 수익 높은 상품은 없다고 생각해도 된다
그리고 명확한 자기 자신의 목표를 설정해야 한다. 20대 초년직장인의 경우 결혼자금, 30대의경우 주택마련자금, 자녀의 교육자금, 40대의 경우 은퇴 후 노후자금 같은 목표을 가지면 장기적인 투자가 가능할 뿐 아니라 차곡차곡 나의 목표에 다가간다는 심리적인 안정을 얻을 수 있다.
마지막으로 펀드를 고르는 안목을 키우기 위한 노력이 필요하다. 이 부분은 다리품이나 팔품을 팔아서 습득되는 내용일 것이다.
-일반적으로 알려진 좋은 펀드는
1.장기적으로 운영되고
2. 과거의 성과가 이해가능하며
3.고객의 자산이 잘 분산되어 있다고 한다.
-바람직한 운영회사의 요건으로는
1.명확하고 투명한 투자철학
2.높은 윤리성으로 무장된 경영진
3.운영인력의 높은 자질 등을 들 수 있다고 한다
지금 가입해도 늦지 않다
결론적으로 적립식 투자 상품은 고도의 금융공학 지식을 바탕으로 계산된 상품이 아니면서도 적어도 수십 년간 장기투자자에게 사랑받아온 상품이며 선진국에는 노후연금이나 퇴직연금에 투자하여 성과를 탁월하게 내고 있는 상품으로 자리매김하고 있다.
“빨리 빨리” 단기에 수익을 내겠다는 조급증만 없다면 저금리시대에 진입하고 있는 우리나라에서도 목돈을 만들 수 있는 훌륭한 투자대안이 될 것이다. 종자돈이 있어야 진정한 투자가 가능하지 않은가
