기초가 탄탄해야 결과가 좋듯이 재테크 계획도 알차게 시작하기 위해서는 우선 목표수립이 필요하다. \'무조건 저축부터 하고 봐야지\'라든가, \'일단 안쓰고 안 먹고 무작정 모으면 뭔가 되겠지\'보다는 보다 구체적인 목표 설정과 그에 맞는 방법을 찾도록 해야 한다. 예를들어 현재 전세를 1년 계약으로 살고 있다면 1년 후에는 틀림없이 전세금 인상에 대비해야 한다. 또 그와 더불어 내집 마련에 대한 계획을 세워야 할 것이다. 그외에도 질병, 상해등 위험에 대비한 보험계획과 생활에 필요한 예비자금 확보 등 세워야 할 계획이 무척이나 많다. 경험한 것과 눈으로 익힌 것은 천지차이인 법. 세밀한 계획을 세워보자.
▣ 급한 불부터 꺼라
재테크 계획은 무엇보다 현실에 맞도록 세워야 한다. 내집 마련의 꿈은 빨리 달성하면 할수록 좋은 것이지만 그렇다고 급여에서 여유 있는 자금을 모두 내집마련을 위한 적금으로 몰아서 가입할 필요는 없다. 당장 집값이 엄청나게 상승할 수도 있으며, 여유자금이 별도로 없고 급여가 전부인 직장인들의 경우에는 중도에 해지하는 경우가 비일비재하기 때문이다. 그러므로 전세금 상승에 대비한 적금, 내집마련 적금, 예비자금등 각기 목적에 맞는 적금을 별도로 가입하는 것이 무엇보다 중요하다. 물론 전세금에 맞춰서 이사를 다닐 수도 있지만 이사에 따른 비용을 고려한다면 오히려 전세금을 올려주는 것이 더 이득이 될 수도 있다. 그러므로 전세금 추이를 보고 상승에 대비한 자금마련은 필수적이다. 이렇게 전세금을 계속 모아놓는다면 무수익성 자금이긴 하지만 내집마련의 기초자금이 되는 것이다.
▣ 내집장만 계획은 장기적으로
각 가계의 수입과 지출내용에 따라 틀리겠지만 건설교통부가 국민주택기금을 이용하는 주택구입자를 대상으로 설문조사한 결과를 살펴보면 평균 내집마련에 소요되는 기간은 8.1년으로 나타났다. 가구주의 평균나이도 지난 96년 38.6세에서 지난해에는 40.8세로 높아졌다. 따라서 내집마련은 아무래도 8~10년 정도 장기간으로 잡는 것이 적절한 듯 싶다. 이럴 때 쓸 수 있는 것이 장기적금이다. 신장기주택마련저축은 비과세이면서도 요건만 맞으면 연말정산시 소득공제까지 받을 수 있어 유리한 적금이다. 가입이 제한되어 있기는 하지만 만 18세 이상의 무주택자 또는 전용면적 약 25.7평이하의 1주택 소유자면 가입할 수 있으므로 신혼부부라면 대부분 해당이 돼 손쉽게 가입할 수 있다. 기간은 7년에서 10년, 금리는 5.0%~6.5%로 현재 이율도 다른 적금상품에 비해서 높다.
▣ \'최초 주택구입 자금대출\'을 최우선적으로
전세자금과 대출을 합해서 저렴한 주택을 구입하고자 계획한다면 무엇보다 최초 주택구입자금 대출을 활용하는 것이 유리하다. 이율도 저렴할 뿐만 아니라 기간도 길기 때문에 일반 서민들에게는 적합하다. 올해까지 받을 수 있는 최초 주택구입자금대출은 국민, 우리은행에서 취급하며 만 20세 이상의 무주택세대주면 누구나 신청할 수 있다. 대상주택은 2001년 5월23일 이후 계약이 체결된 전용면적 85㎡이하의 신규 분양주택이고 수도권(서울시,인천시,경기도) 지역을 제외한 기타지역은 2002년3월11일 이후 계약 체결된 기존주택도 가능하다. 대출금액은 주택가격의 70%이내에서 최고 7,000만원이이고 이율은 연 6%로 현재 주택관련 대출중에서는 가장 금리가 낮은 편이다. 대출기간도 총 20년으로서 1년거치 19년 분할상환이나, 3년거치 17년 분할 상환이므로 목돈을 단기간에 마련하기 힘든 서민들이 이용하기에는 아주 적합하다. 신청기간은 분양계약체결일로부터 잔금지급일 후 3개월 이내 이거나 중도금의 경우 계약 체결일로부터 분양대금 완납 전까지 가능하다. 서민이나 근로자들을 위한 대출상품도 역시 국민이나 우리은행에서 취급하고 있는데 연간급여(소득)가 3,000만원 이하이고, 대출 신청일 현재 6개월 이상 무주택 세대주인 서민 및 근로자들이 대상이다. 대상주택은 전용면적 25.7평이하로 대출금액은 최고 6,000만원까지 가능하며 금리는 6.5%이다.
\"부자들의 생각을 훔치려면 부자들에 관한 책을 읽어라\"
\"위대한 부자들은 위대한 사상가였다\"
나는 이 세상에는 두 가지 지식이 있다고 생각한다. 하나는 교양을 쌓기 위한 것이고 다른 하나는 실용, 즉 의사결정에 도움이 되는 지식이 그것이다. 교양이란 문학이나 예술, 인문과학 등의 분야를 말한다. 실용은 구체적인 지식으로 자본주의의 삶을 살아나가면서 자신의 몸값을 높이거나 당면한 문제를 해결하는데 도움이 되는 지식이다. 나는 둘 다 중요하다고 생각한다. 어느 한 쪽만의 지식으로 산다면 절름발이 지식을 갖게 되기 때문이다.
하지만 우리네 사는 풍경을 보면 지나치게 고상한(?) 교양미만을 떠 받드는 풍토가 만연하다. 식자인 양 하는 사람들은 부동산이나 주식에 관한 책을 무슨 벌레 취급한다. 나도 개인적으론 상당히 이런 취향의 사람이었지만 지금은 얼마나 그런 선입견이 나를 망쳐 왔는지를 느낄 때마다 깜짝 깜짝 놀라곤 한다. 신문 등 언론매체에서 소개하는 책을 보더라도 교양미를 자극하는 책이 주류다. 물론 교양을 위한 공부도 장기적 차원에서 의사결정을 하는데 도움을 준다. 하지만 순간 순간 변하는 현실적인 문제에 즉각적으로 대응하기에는 이런 지식은 아무래도 역부족이다. 그래서 나는 교양을 위한 공부도 좋지만 경제적 자립을 위한 실용 공부를 끊임없이 해야 한다고 생각한다. 실용을 위해 공부해야 할 내용을 점검해 보자. 여기서 나는 이런 책이 좋다는 식으로 책을 추천할 생각은 없다.
▣ 부동산 책을 사서 읽어라.
부동산과 관련된 용어와 개념 그리고 투자 원칙이 담긴 책을 읽어라. 부동산 매입은 일생 일대의 최대 쇼핑이다. 이 보다 비싼 물건을 살아가는 동안 사는 경우란 거의 없다. 이런 중요한 의사결정을 하는 사람 중에 기본적인 부동산 용어조차 모르는 사람들이 수두룩하다. 이런 사람이 어찌 돈을 벌 수 있겠는가.
▣ 주식 고수들의 방법론과 투자철학이 담긴 책을 읽어라.
워렌 버펫, 피터 린치, 앙드레 코스톨라리 등 세계적 주식 거장들의 투자방법론과 투자경험이 담긴 책이 서점에 널려 있다. 왜 당신은 주식에 투자하면서 이들의 생각을 훔쳐볼 생각을 하지 않는가? 이들의 책을 읽으면 이들이 단순한 투자가 차원을 넘는 위대한 주식 사상가임을 발견할 수 있을 것이다. 그리고 제발 쓰레기 같은 일부 사이버 고수들의 책을 사지 마라. 나는 어려웠던 시절, 몇 백만원을 벌기 위해 한 사이버 고수라는 사람의 책을 대필한 적이 있다. 말도 안 되는 책을 만든 것에 대해 나는 지금 반성하고 있다. 이런 식으로 생산된 책이 의외로 많다는 것을 잊지 마라.
▣ 세금에 관한 책을 사서 읽어라.
미국 건국의 아버지 중의 한 명인 벤자민 플랭클린은 \"이 세상에서 피해갈 수 없는 것이 두 가지가 있다. 하나는 죽음이요 다른 하나는 세금\"이라고 말한 바 있다. 세금은 당신이 피해갈 수 없는 것이다. 탈세를 하면서 부정직하게 돈을 번 사람이 되지 말라. 합법적으로 세금을 줄일 수 있는 방법론이 담긴 책을 읽어라. 서점에 가면 이런 책은 널려 있다.
▣ 돈 번 사람들의 인생 철학이 담긴 책을 읽어라.
앤드류 카네기, 미국의 부자 연구가 스탠리 박사가 정리한 미국의 백만장자에 관한 얘기들, 유대인의 돈에 관한 철학이 담긴 탈무드, 그리고 돈 번 사람들의 얘기가 담긴 기타 국내 서적들을 읽어라. 당신이 직접 부자를 만날 기회가 없다면 당신이 부자를 만날 수 있는 길은 이런 책을 통해서다. 부자를 만나야 부자가 될 수 있는 사고방식과 마인드를 얻을 수 있다. 이런 책을 어디서 찾느냐고? 서점에 가면 지천으로 넘쳐 나는 게 이런 책이다. 그 동안 당신의 눈에 띄지 않았을 뿐이다
새로운 인생의 출발점에 선 신혼부부라면 첫 단추를 잘 꿰어야 든든한 앞날을 보장받을 수 있다. 결혼해서 가정을 이루면 돈 쓸 일이 많아진다. 또 신혼초기 보다는 결혼 생활이 지속될수록 돈 쓸 일이 더 많아진다. 신혼부부는 결혼생활 중 평생 지출이 가장 적을 때이다. 그렇다면 돈을 모으기 가장 좋은 시기라는 얘기도 된다. 돈 모으기가 좋은 때인 만큼 최소한 수입의 50% 이상은 저축하여야 한다. 월 150만원 정도의 수입이 있다면 가급적 매월 75만원 이상은 저축하여야 한다. 이때 ‘근로자우대저축’ 최고한도인 50만원에 우선적으로 가입해야 함은 물론이다.
신혼 때의 저축계획은 앞으로 50년의 인생을 좌우할 만큼 중요하다. 이 중요한 계획을 ‘타임캡슐’에 저장하여 보관하고 나중에 이 계획이 얼마나 달성되었는지 확인해 보자. 아마도 몇 십년 후에 부자가 된 사람은 이 계획을 제대로 실천한 사람일 것이다. 50% 이상의 저축은 신혼시절부터 꼭 지켜서 앞으로도 계속 지킬 수 있도록 노력해보자. 세월이 흐르면서 돈을 쓸데가 많아지기 때문에 50% 이상의 저축을 계속 유지하기가 쉽지는 않을 것이지만, 먼 장래에 꺼내 볼 타임캡슐의 계획을 차질없이 지켜야겠다는 생각으로 실천해 보자.
▣ 내 집 마련을 위해 청약부금에 가입하자.
신혼 때 살림은 전세로 시작하는 경우가 대부분일 것이다. 당연히 신혼부부에게 내집 마련은 가장 커다란 꿈이다. 월급으로는 집을 살 엄두가 안나 아예 내집 마련을 포기하고 사는 신혼부부가 많다. 이렇게 신혼 때부터 내집 마련을 포기하면 내집 마련의 기회는 영영 안 올지 모른다. 내집 마련은 신혼 때부터 차근차근히 준비해야 꿈을 이룰 수 있다. 신혼부부가 내집을 마련하는데 평균 7년 정도가 걸린다고 한다. 이것은 평균적인 숫자이지만 적어도 내집 마련 시기를 5년 이내에 이룰 수 있도록 해보자. 내집 마련을 빨리 이루기 위해서 먼저 청약통장에 가입할 필요가 있다. 청약통장은 아파트를 분양 받는 데 우선권을 주는 통장이다. 1순위가 되려면 2년이 지나야 하기 때문에 신혼 때 바로 가입하여 2년 뒤를 준비하는 것이 바람직하다. 300만원(서울·부산지역 청약예금 최저 예치액) 이상의 일시금이 있다면 청약예금에 가입하고, 그렇지 못하면 매월 15만원 정도를 청약부금에 불입하여 2년후 총불입액이 300만원 이상이 되도록 하자.
신혼 때의 청약통장이 별 것 아니라고 생각할 수 있으나, 재테크는 계기가 중요하다. 내집 마련을 하기 위해 청약자격을 부여하는 청약통장에 가입하는 것은 분명히 큰 계기이다. 청약통장에 가입한 순간부터 마음속으로 내집을 마련하겠다는 의지가 더욱 강해질 것이고 그것은 저축에도 긍정적으로 작용하여 결국 내집 마련을 앞당길 수 있는 기회를 줄 것이다. 신혼부부에게 청약통장은 필수라고 생각하고 꼭 가입하도록 하자. 여유가 있다면 부부 중 한 사람은 청약부금, 다른 한 사람은 청약예금에 가입하여 청약 경쟁률을 절반으로 줄여보자.
▣ 여유자금 투자는 절세상품을 활용하자.
20대 후반의 한 신혼부부가 “결혼 전에 모아 놓은 여유자금이 1,500만원 정도 되는데 어디에 투자하는 것이 좋을까요?” 하고 상담을 의뢰하였다. 1,500만원 정도의 자금이라면 가족 중 만65세 이상의 노인 명의로 ‘생계형저축’에 투자하는 것이 1순위 절세방법이다. 그러나 생계형저축으로 가입할 수 없는 경우라면 2순위 절세방법인 ‘세금우대종합저축’에 투자하여야 한다. 또 농.수 축협 단위조합이나 새마을금고, 신협의 협동조합예탁금에 가입하는 것도 좋다. 협동조합예탁금은 세금우대종합저축과 별도로 세금우대 혜택을 받을 수 있으며, 일반 세금우대 상품의 세율이 10.5%인데 반해 1.5%의 낮은 세율이 적용되어 유리하다. 이처럼 목돈을 투자할 때는 절세상품을 활용하여야 한다.
1,500만원을 절세상품에 투자해야 하는 건 당연한 것이지만 문제는 절세상품 중에서 어떤 상품을 선택하느냐이다. 금리가 워낙 낮다 보니 무조건 안전한 확정금리 상품만 고집할 수 없게 되었다. 투자성향에 맞는 적당한 상품을 골라야 할 것이다. 투자성향이 안정적이라면 확정금리 상품의 비중을 높이고, 공격적이라면 주식형상품의 비중을 높여야 할 것이다. 그러나 신혼시절이 재테크의 기반을 다지는 시기인 점을 고려하여 직접 주식투자나 성장형상품 등 주식 편입비율이 높은 주식형 상품에 전부를 투자하는 건 피하는 게 좋겠다. 다만 지금이 경기회복기인 점을 감안하여 여유자금의 10~20% 정도를 주식형상품에 투자하는 건 확정금리 상품의 저금리를 보완해주는 역할을 해 줄 것으로 보인다.
20～30대 직장인에게 가장 시급한 과제는 종자돈을 마련하는 것이다. 집을 장만하든 금융상품에 투자하든 모두가 종자돈에서 출발하기 때문이다. 종자돈을 마련하기 위해서는 어떤 적금을 택하느냐가 관건일 수 있겠지만 더 중요한 것은 ‘소득 중 얼마를 저축을 하느냐’이다. 금융상품의 선택문제가 아니라 저축액 규모의 문제라는 얘기다.
외환 위기 이후 저축률이 크게 하락하여 30%에도 채 미치지 못하고 있으며 그나마 20～30대의 저축률은 그 보다 훨씬 더 낮은 형국이다. 사실 따지고 보면 저축률이 가장 높아야 할 세대임에도 불구하고 이처럼 저축률이 낮은 이유는 최근 저금리 기조와 집값 폭등 등으로 인해 은행에 돈을 넣어야 별 재미가 없다는 인식이 팽배해진 까닭으로 풀이된다. 최근 부동산에 투자해서 재미를 본 사람들이 대부분 40대 이후 기성세대라는 점에서 내집마련이라는 큰짐을 지고 있는 젊은 층은 더욱 더 허리띠를 졸라매고 저축을 해야할 판이다.
사회 초년생이든 기성세대이든 1억원이라는 돈은 상징적인 의미를 갖는다. “정말 가능할까”라는 자문도 해봄직한 금액이다. 편의상 연소득이 2천5백만원인 직장인의 예를 들어보자. 독한 맘을 먹고 소득의 절반을 저축한다고 가정하면 매월 1백만원을 저축할 수 있다. 비과세나 세금우대저축만으로도 충분히 소화 가능한 금액이다.
가장 먼저 장기주택마련저축을 눈여겨볼 필요가 있다. 이 상품은 내년에도 가입은 할 수 있으나 세대주로 제한되므로 가급적 올해안으로 가입하는 것이 좋다. 가입기간이 7년 이상으로 길다는 이유 때문에 폭발적인 인기를 얻지 못하고 있지만 의외로 짭짤하게 재미를 보는 사람도 많이 있다. 이 상품의 가장 큰 특징인 비과세와 소득공제 혜택을 동시에 이용하는 것이다.
국민주택규모(전용면적 25.7평) 이상의 주택을 소유하지 않으면 1년 동안 부은 금액의 40%까지 소득공제를 받을 수 있다. 가령 연간 750만원을 부으면 연말정산 때 300만원의 소득공제를 받아 59만원의 세금을 돌려 받게 되어 연 7.9%의 추가 수익을 얻을 수 있다. 장기주택마련저축 이자율을 연 5.4%라 가정할 경우 소득공제 효과 7.9%를 감안하면 무려 13.1% 수익률로 일반 저축에 비해 무려 3배 이상의 효과를 기대할 수 있다. 예컨대 월 1백만원씩 7년을 부으면 원금 8천4백만원에 이자 1천6백만원, 세금환급액 400만원으로 1억원이 훌쩍 넘는 1억4백만원의 목돈이 모아진다. 비과세혜택을 받기 위해서는 7년 이상을 유지해야 하지만 5년만 넘겨 해지하면 소득공제로 돌려 받은 세금을 물어내지 않아도 된다. 분기당 3백만원 범위 내에서 자유롭게 부을 수 있다.
장기저축은 가입자의 굳은 의지가 있을 경우 목돈마련에 성공할 수 있는 가장 손쉬운 방법중 하나임에 틀림없지만 자칫 자금이 오랜 기간 묶일 수 있다는 약점을 갖고 있기도 하다. 저축기간 중 마땅한 투자대상이 나타나더라도 대출을 받거나 중도해지를 해야하는 탓에 소극적으로 움직일 수밖에 없게 된다.
이러한 단점은 장기저축의 비중을 조금 낮추고 일부 단기저축을 이용하면 극복 가능하다. 가령 장기주택마련저축 월납입액을 70만원 안팎으로 유지하면서 3년짜리 세금우대저축과 청약부금에 각각 15만원 정도를 부어 가면 비과세와 세금우대 효과를 톡톡히 보면서 목돈마련과 목돈운용의 기회를 동시에 가질 수 있다.
3년짜리 세금우대저축에 매월 15만원을 부으면 만기 때 약 580만원 정도의 목돈을 손에 쥘 수 있다. 이 목돈은 3년후 재테크 환경에 따라 주식이나 새로운 금융상품 등에 재투자가 가능하여 상황에 따라서는 큰 힘이 되기도 한다. 기존의 적금을 해지하고 새로 가입할 때는 그때 소득상황에 맞도록 탄력적으로 저축액을 결정하여 목표 달성시기를 조금 앞당길 수도 있다.
주택마련 상품의 대표주자인 청약부금도 직장인의 재테크상품으로 손색이 없다. 월 50만원 범위내에서 자유롭게 부을 수 있지만 어차피 2년이 넘어야 청약기회를 가질 수 있기 때문에 50만원씩 큰 금액을 붓는 것은 지양해야 한다. 15만원씩만 부어도 2년 이상 이상이면 1순위 청약자격을 얻을 수 있다. 훗날 청약통장 가치가 떨어지거나 다른 방법으로 주택을 구입하여 청약통장을 해지하더라도 일반 적금과 똑 같이 원금과 이자를 돌려 받을 수 있다.
1억원 만들기 추천 상품
금융상품
한 도
7년후 수령액
(현재금리로 재투자 가정, 세후금액)
특 징
납입액
장기주택마련저축
분기당 3백만원
7,400만원
비과세
소득공제
월 70만원
세금우대저축
1인당 4천만원
1,400만원
조합예금(2천만원)은 별도
만기시 타 금융상품에 재투자
월 15만원
청약부금
월 50만원
1,400만원
2년 이상 납입시 1순위
월 15만원
계
1백만원
1억2백만원
[장기주택마련저축]
□ 가입 요건 :
- 18세 이상 국민주택 규모 이하 소유자(무주택자 포함)이면 가입할 수 있기 때문 에 배우자가 국민주택 규모 이상의 주택을 소유하고 있어도 가입 가능
‘큰 부자는 하늘이 내지만(大富在於天) 작은 부자는 부지런함이 만든다(小富在於勤)’라는 말이있다. 당연히 사람이 부지런하고 열심히 생활하면 큰 부자는 아니더라도 작은 부자는 된다는 뜻인데...
가끔은 여기저기 기웃거리는게 좋다
급변한다는 표현이 틀린 말이 아닐 정도로 요즘 금융시장 및 주식, 부동산등의 재테크와 관련된 다양한 분야의 여건이나 환경이 하루가 다르게 바뀌고 있다. 주식시장만 보더라도 하루, 아니 매시간마다 다르게 양상이 바뀌고 매일이나 특정일의 종가를 알아 맞히는게 큰 행사로 자리잡을 정도로 아무도 그 변화를 예측할 수가 없는 상황이다. 그럼 이러한 급변동기에는 어떤 투자전략이나 재테크방법이 성공할까? 물론 개인마다 투자성향이나 관심있는 재테크종목이 다르겠지만 공통적으로 필요한 요소는 역시 부지런함이 아닐까 한다.
재테크에도 각자가 투자하고자하는 다양한 분야에 대한 적당한 투자시기가 있다. 부동산이 10년주기로 가격상승의 주기가 있고 주식역시 일정한 주기를 가진다는 얘기가 하나의 상식화되어 있을 정도로 투자의 흐름과 시기의 중요성에 대한 인식은 누구나가 가지고 있을 법하다. 이러한 여러 가지 흐름이나 주기를 정확히 파악하고 내것으로 만들기 위해서는 역시 부지런함이 있어야 한다는 점이다. 부지런하다보면 자연스레 재테크에 대한 적당한 시기를 볼 수 있고 남들보다 앞서서 투자를 할 수 있는 여건이 되는 것이다.
투자시기만 알아도 반은 이기고 가는 것.
그러면 과연 어느시기가 가장 재테크하기 좋은 시기인가? 물론 정답은 없다. 하루하루 달라지는 재테크환경의 변화 때문이다. 그렇다고 마냥 손을 놓고 있을 수만은 없지 않은가? 기본적으로 금리가 상승하여 정점에 있다고 판단이 된다면 장기확정금리상품으로 운용하는게 좋다. 일단 확정금리상품은 만기까지 이자율을 보장하기 때문에 금리가 높았을 때 최대한 가입하고 만기이후에도 연장이 가능하다면 연장하는것도 괜찮은 방법일게다.
그리고 금리가 하락하거나 저점이라고 생각이 된다면 상승시기를 노려서 시중금리와 연동해서 일정한 회전주기마다 금리가 변동되는 회전식정기예금 등이 유리하겠고, 금리가 상승기라면 정점까지 상승을 기다리는 자세로 단기운용상품으로 가입하는게 유리하다. 이러한 상품으로는 은행권의 MMDA(시장금리부 수시입출금식 예금), 양도성예금증서(NCD), 표지어음, 환매조건부채권매도(RP), 종합금융사의 CMA(어음관리계좌), CP(기업어음), 상호저축은행의 신용부금, 표지어음, 투자신탁회사의 단기금융펀드(MMF)등을 들 수 있다.
금융기간직원의 간단한 권유 한마디에 덜컥 장기상품을 가입했다가 금리의 상승으로 중도해지도 못하고 낭패를 보는 경우가 간혹 있다. 각 시기별로 정확한 흐름을 꽤뚫고 그 시기에 맞는 재테크를 한다면 반드시 큰 기쁨으로 보답받는 날이 올 것이다. 적어도 1년중 내지는 전후 3년간의 흐름에서 현재가 어느 정도의 시기인지 파악할 수 있는 능력과 혜안(慧眼)을 지닌 독자여러분이 되기를 바란다.
부자되는 비법공개
부지런한 새가 벌레를 잡는다.
용기있는자만이 미인을 얻을 수 있다.
부지런한 물방아는 얼 새가 없다.
손끝이 거름.(북한속담)
: 농사에서는 사람의 손이 많이 가서 밭을 잘 가꾸면 그것이 곧 거름을 많이 주는 것처럼 농사를 잘 짓게 하는 요인이라는 뜻
청약통장(예금, 부금, 저축) 가입자가 630만명에 이르고 있다. 이 중 1/3인 210만명이 1순위자이고 나머지 420만명도 1～2년 뒤에는 모두 1순위자가 된다. 그런 까닭에 청약 성공확률이 로또복권 당첨되기만큼이나 어려워졌다. 『청약통장 무용론』이 거론되는 이유 중 하나다.
하지만 청약통장 가입자 현황과 앞으로 주택공급 전망을 자세히 들여다보면 꼭 그런 것만은 아니다. 1순위자 210만명 중에서 부금과 예금가입자가 187만명인 반면, 청약저축 가입자는 23만명에 그친다. 게다가 청약저축 가입자를 대상으로 하는 공공주택 공급이 대폭 늘어날 전망이다. 2005년쯤 공급되는 의왕 청계, 광명 소하, 고양 행신2지구, 성남 도촌 등 11개 지역에서도 전체 5만여 가구 중 55% 이상이 국민임대주택으로 공급될 전망이다. 대부분 그린벨트 해제지역으로 도심접근성, 친환경적 요건 등이 돋보이는 지역들이다. 판교 신도시에도 약 6천가구 이상의 국민임대주택이 들어설 전망이다.
청약저축은 소형아파트 청약에만 쓰인다고 생각하지만 국민주택 규모(전용면적 25.7평) 이하 공공주택을 청약할 수 있기 때문에 사실 청약부금으로 청약할 수 있는 규모와 똑 같다. 다만 청약저축은 공공주택(흔히 말하는 주공아파트 등)에, 청약부금은 민영주택에 청약할 수 있다는 차이점이 있을 뿐이다. 청약저축 가입자가 공공임대주택에 당첨되고 나서 다시 공공주택에 청약할 수 있는 것도 큰 장점이다. 단, 5년 후에 일반분양하는 임대주택에 당첨된 경우는 청약통장의 효력이 상실된다.
민간건설 국민주택청약에 유용한 청약부금도 아직 희망이 있다. 35세 이상 5년간 무주택세대주 요건을 갖추고 있다면 더욱 그렇다. 소형평형 의무비율 공급제에 따라 대형평형을 노리는 사람과 1주택을 소유한 사람보다는 상대적으로 유리하게 되었다. 무주택 우선공급제의 혜택 가능성이 있는 사람은 이 제도를 활용할 수 있도록 사전 준비작업이 필요하다.
과거처럼 분양가가 낮을 때는 웬만하면 40평형, 50평형 아파트에 청약하여 중도금대출 등을 동원하여 내집을 마련하기도 했었다. 앞으로도 분양가가 지금처럼 고공비행할지 의문이지만 분양가가 떨어진다 하더라도 무주택자가 처음 마련하는 집이 40평형대 이상일 가능성은 적어 보인다. 평당 분양가가 1천5백만원일 경우 40평짜리 집을 마련하기 위해서는 6억원이 필요하다. 우선은 작은 평형에 도전했다가 큰 평형으로 바꿔타는 전략이 요구된다. 방 4칸짜리 아파트에 살겠다고 무작정 기다릴 수는 없는 일이다. 청약저축이나 부금통장이 없는 사람은 지금이라도 가입을 서둘러야 한다. 최고 3백만원만으로 1순위자격을 얻을 수 있기 때문에 청약이 지연되더라도 자금부담이 적은 편이다.
Q 여유자금 1억원을 오래 전부터 수시입출식통장(MMDA)에 넣어 두고 있는 50대 부부입니다. 예금금리가 낮은 탓도 있지만 주식이나 부동산 등에 투자기회가 올 수도 있겠다는 생각에서입니다. 이런 대기성 자금을 관리할 때 MMDA를 활용하는 방법 외에 1년짜리 정기예금 등에 묶어 놓고 그것을 담보로 마이너스통장대출을 받는 방법과 회전식정기예금을 이용하는 방법 중 어느 방법이 가장 유리한지 알고 싶습니다.
A 본인의 성향과 여건에 따라 단기로 자금을 굴리기에 적합한 방법을 택할 수 있겠지만 가장 확실한 방법은 실지 손익을 구체적으로 비교해본 다음 선택하는 것일 것입니다. 단편적이기는 하지만 이해를 돕기 위해 현재금리 수준에서 예금 1억원 중 5천만원을 3개월간 유용한다는 가정하에 방법별 장단점을 비교해 보겠습니다.
먼저 가장 손쉬운 방법으로 지금처럼 MMDA에 넣어 두는 방법입니다. 1억원에 대한 9개월분 이자와 5천만원에 대한 3개월분 이자를 받아 세후 약 240만원이 됩니다. 돈이 필요할 때 언제든지 손쉽게 빼 쓸 수 있다는 장점이 있지만 MMDA 잔고에 따라 이자율이 차등 적용되는 구조여서 예금이 일부 출금된 기간 중에는 금리가 낮게 적용되는 면이 있습니다. 유동성을 최우선으로 고려한 방법입니다.
다음은 회전기간을 1개월로 한 1년짜리 회전정기예금을 이용하는 방법입니다. 요즘처럼 금리하락기에는 적합하지 않을 수 있지만 그 폭이 작을 경우는 적극적으로 검토해볼 필요가 있습니다. 예컨대 회전정기예금 이자를 3.5%라 할 경우 1억원에 대한 9개월분 이자와 5천만원에 대한 3개월분 이자를 합하면 세후 약 255만원이 됩니다. 1회전기간(1, 3, 6월 등)을 채워 해지할 때는 이자를 제대로 받을 수 있지만 회전기간을 채우지 못하고 회전기간 중에 해지할 때는 해당 기간에 대해 중도해지이자율이 적용됩니다. 따라서 최소 회전기간인 한달 내에서 자금수요 시기를 조절할 수 있을 때 안성맞춤입니다.
마지막으로 여유자금 1억원 전부를 1년짜리 정기예금 등에 예치하고 마이너스 통장대출을 약정하는 방법입니다. 일반적인 예금담보대출인 경우 대출이자가 예금이자보다 1.5%p 정도 높기 때문에 정기예금 금리가 연 4.5%라면 대출금리는 연 6.0% 수준에 이르게 됩니다. 얼른 보아 큰 손해처럼 보이지만 대출이자는 쓰는 일수만큼만 부담하고 정기예금이자는 1년치를 다 받을 수 있기 때문에 3개월 대출이자를 부담하고도 약 300만원의 순수이자를 손에 넣을 수 있습니다. 대출 1억원 약정시 7만원의 인지세를 부담해야 합니다. 유동성과 수익성을 함께 추구할 수 있습니다.
하지만 대출기간이 길어지면 이자부담이 커져서 오히려 MMDA나 회전정기예금보다 불리할 수도 있기 때문에 자금 유용기간과 규모에 따라 꼼꼼하게 따져보는 자세가 필요합니다.
■ 1억원 중 5천만원을 3개월간 빼 쓴다고 가정할 때
구 분 총이자 비 고
마이너스통장대출 300만원 유동성 ○ 수익성 △
회전정기예금 255만원 수익성 ○ 유동성 ○
MMDA 240만원 유동성 △ 수익성 △
은행에서 대출 담당자로서 일을 하다 보면 담보대출을 취급하는 것은 당연지사이다. 은행에서 돈을 빌려줄 때 가장 중요한 것은 뭐니 뭐니 해도 안전한가의 여부이다. 돈을 떼이기 위해 돈을 빌려줄 까닭은 당연히 없다. 안전이 확보되고 나서야 비로소 거래관계의 수익성을 따져야 한다. 기본적으로 금융기관의 속성은 부스러기 사업이라고 할 수 있다. 안전하고 약간의 마진만 확보된다면 거래하지 않을 이유가 없는 것이다.
보통 은행에서 돈을 빌릴 때 귀찮기만 한 여러 가지 서류작성을 하게 된다. 특히 부동산 담보대출의 경우에는 일반대출 약정서에 더해서 근저당권 설정서류를 작성하게 된다. 이 경우 예를 들어 대출금액이 1억원이라고 한다면, 설정금액은 1억3천만원 이상을 적는 것이 보통이다. 즉, 대출 받는 금액의 130%이상이 등기 상의 권리가 되는 것이다.
왜 그렇게 해야 하나? 그 것은 다름아닌 빚을 진 사람이 빚을 못 갚게 되는 경우 원금에 더해서 약정한 이자와 연체이자, 원금회수를 위해 빌려준 측에서 드는 각종 부대비용(경매 입찰 회부, 각종 수수료)를 커버하기 위함이다. 결국은 빌려준 측에서 원금 뿐만 아니라 이에 수반되는 비용차원의 손해를 보지 않기 위해 또 돈 빌려준 후 시간 상의 느긋함을 확보하기 위해 “넉넉하게” 잡아두는 것이다.
이 원리를 자기 관리차원에도 적용해본다. 만약 어떤 사람의 외부적으로 평가되는 경쟁력과 성과의 모습이 100이라고 할 때, 실제 그 사람이 갖고 있는 능력과 잠재력이 130 이상이 될 때 안전하다고 생각한다. 그래야 30정도의 여유로 미래에 대비할 수 있다고 생각한다. 언제 어떻게 떨어질 지 모르는 아슬아슬한 묘기를 주변에서 쉽게 관찰한다.
간혹 회사 생활을 하다 보면 우리가 흔히 얘기하는 ‘기생충’같은 사람들을 볼 수 있다. 자신은 아무 일도 안 하거나, 뒤에서 헐뜯다가도 어떤 성과가 도출되면 마치 기생충처럼 그것을 나눠먹으려는 사람들이다. 그러나 이러한 무임 승차자(free-rider)는 그러나 결국 오래가지 않아 탄로가 나고 만다. 자신이 외부에 드러내는 모습이 100이라면 정작 중요한 실질적인 담보인 실력과 잠재력은 50%이하인 사람일 확률이 높은 관계로 엄밀히 말하자면 거품이 생긴 것 이고 순간적으로는 몰라도 결국은 채권자인 이 세상이 알게 된다. 알게 되면? 채권자인 세상에서 채권 회수 해야지…
그 경우 나락으로 떨어지는 시간의 문제이다. 그리고 무엇보다 중요한 것은 그 사람들이 설령 윗사람의 눈을 피해 성과를 인정 받는 사람이 됐다고 하더라도 스스로는 비굴한 인생을 살고 있다는 점에서 결코 자유롭지 못할 것이라는 점이다. 그런 점에서도 대가를 치루게 된다.
가창력이 뒷받침되지 못하는 댄스 가수 들의 단명처럼, 분수를 넘는 인기와 외양은 오히려 그릇에 못 미치는 대접을 받고 있는 사람들보다 불행 할 수 있다. 전자는 좌절이 기다리고 있는 반면. 후자는 희망과 기회가 기다리고 있는 것이다.
간혹 잘 나간다고 이야기들을 때마다, 섬뜩해진다. 혹여 내가 담보비율이 부족해지고 있는 것은 아닐까. 담보비율이 적어도 150%이상은 되어야 여유를 두고 외부활동을 할 수 있을 것이라는 생각이 떠난 적이 없다.
“겉만 번지르르 하다.”라는 말이 있다. 기업의 흥망 사를 살펴봐도 “장수 측면”에서 “속이 알찬” 기업이 단명 하는 경우는 별로 보지 못 했다. 초창기 행운이 가미된 성공에 도취해서 감당할 수 있는 한계를 벗어나서 무리하게 확장한 기업 군들은 여지없이 역사에서 그 이름을 스스로 지우게 되는 신세에 이르게 되는 모습을 심심찮게 봐왔다.
개인도 역시 마찬가지 일 터. 본 모습이 외양보다 낫지 못하다면 불안감이 뇌리를 떠나지 못하는 것이 당연하지만 그 경우 본인을 제대로 인식하고 있으므로 위험한 상황에도 비교적 대처 능력이 있다고 하겠는데, 심각한 것은 본인에 대한 착각이다. 본인의 모습이 원래 그런 것이고 당연하다고 생각하고 자기 개발과 관리를 소홀히 하면 약도 없다. 언젠가 나락으로 떨어져서 다시는 회복되지 않을 확률이 높다. 자기 자신을 안다는 것은 최소한 위험관리의 기본이 된다.
노후생활 자금 준비도 마찬가지. 현재 시점에서 100이라는 자금이 든다면 130이상 준비되어야 한다. 그 것이 당장의 재산이든, 향후 현금 창출능력 이든 간에. 돈이 없다면 돈을 창출할 능력을 개발하는 것이 답이 된다. 어떤 형태로든 자신의 모습을 수치화 시키고 본인의 진정한 능력을 130%이상으로 기르도록 하자. 그 것이 자신의 인생을 윤택하게 하는 지름 길이다.
장기주택마련저축은 자타가 공인하는 최고의 절세상품 이다. 다른 상품에는 하나도 없는 특별한 세금 혜택이 한꺼번에 두 가지나 붙어있기 때문이다. 예금이자에 대해 부과되는 16.5%의 이자소득세가 전액 면제되며, 일정 요건을 갖춘 근로소득자에게는 추가로 연말정산 소득공제 혜택이 주어진다. 이러한 절세효과로 인해 장기주택마련저축의 실질수익률은 다른 적금상품을 가입할 때에 비해 2~3배 높게 나타난다. 한마디로 놓치면 손해 보는 알짜 상품인 것이다. 최근에는 평생토록 비과세 혜택을 받을 수 있도록 만기를 더욱 연장시킨 형태의 장기주택마련저축도 판매되고 있다. 내년부터 장기주택마련저축의 가입 자격이 까다로워진다는 점을 감안할 때 얼마 남지 않은 금년이 평생비과세 혜택을 받을 수 있는 마지막 기회가 될 수 있다. 2~30년 혹은 그 이상을 내다본 장기 재테크 전략 차원에서 평생토록 비과세 혜택을 얻을 수 있는 장기주택마련저축 활용법을 소개한다.
장기주택마련저축은 먼저 근로소득자가 아니어도 가입할 수 있다. 가입대상은 현재 만18세 이상으로서 본인 소유의 집이 없는 무주택자나 소유 주택이 있더라도 전용면적 85㎡이하의 주택 1채를 소유한 경우에는 가입이 가능하다. 이 때 가입 자격은 주택 소유여부만 따지므로 자영업자는 물론 소득이 없는 전업주부의 경우에도 가입할 수 있다. 또, 올해까지는 가입자격을 따질 때 세대주여부는 묻지 않는다. 내년부터는 위의 주택 소유여부와 함께 세대주 여부를 따져 세대주에 대해서만 가입자격을 주지만 올해까지는 세대주가 아닌 사람도 가입이 가능하다. 따라서 세대주가 아닌 사람은 이번 달이 장기주택마련저축을 가입할 수 있는 사실상 마지막 기회인 셈이다(키 포인트 1).
그러면 이번에는 상품내용을 보자. 장기주택마련저축은 명칭에서도 알 수 있듯이 주택마련을 위한 장기상품으로 저축기간은 7년 이상이다. 최근 저축기간이 30년 혹은 50년짜리 초장기 상품이 시판되고 있지만 이 경우도 최장 저축기간이 30년이라는 것일 뿐 가입 후 7년이 경과하게 되면 중도해지를 해도 세제상 불이익 없이 만기해지와 동일한 효과를 얻을 수 있다(키 포인트 2).
이 때 한 사람이 장기주택마련저축을 여러 계좌 가입할 수 있으며, 이는 동일 은행에서 여러 계좌는 물론 각기 다른 은행에서 여러 계좌를 가입하는 것도 가능하다. 다만, 저축한도에 제한이 있어 저축할 수 있는 금액은 계좌 수와 관계없이 전체 계좌를 합쳐 분기 당 300만원까지만 가능하다(키 포인트 3)
한편, 장기주택마련저축을 통한 소득공제는 가입대상자 중 근로소득자로서 배우자 또는 부양가족이 있는 세대주인 경우에만 연말정산을 통해 혜택을 볼 수 있다. 따라서 세대주가 아닌 사람이나 자영업자 등도 가입은 가능하지만 소득공제 혜택은 받을 수 없다. 이 때 소득공제는 연간 저축금액을 기준으로 저축금액의 40%, 최고 300만원까지 가능하다. 1년 동안 750만원을 불입할 때 최고 한도인 300만원의 소득공제를 받게 된다. 소득공제에 따른 세금절감 효과는 대상자의 소득규모에 따라 차이가 있지만 300만원의 소득공제를 기준으로 최소 29만원부터 최대 118만원까지 절세 효과를 얻을 수 있다. 참고로 소득공제 대상여부는 매년 연말정산 때마다 새로 판단하므로, 가령 가입 당시에는 무주택자였지만 이후 전용면적 85㎡를 초과하는 주택을 취득하는 경우에는 그 해부터 소득공제는 받지 못한다. 물론 가입시점에는 자격이 되었기 때문에 이자소득세 비과세 혜택은 이후 주택 취득과 관계 없이 계속 유효하다.
그러면 이제 장기주택마련저축을 평생 비과세 상품으로 활용하는 방법에 대해 살펴보자. 얼마 전부터 신한은행의 ‘7230 비과세저축’을 비롯해 최장 30년에서 50년까지 저축할 수 있는 변형된 형태의 장기주택마련저축이 시판되고 있다. 저축기간만 보고 지레 질려버리는 사람들이 많지만 사실은 그렇지 않다. 장기주택마련저축은 한 사람이 여러 계좌를 가입할 수 있다고 했으므로 가령 A씨가 30년짜리 비과세저축을 한꺼번에 3계좌를 만든다고 하자(편의상 각각의 계좌에 1, 2, 3번의 번호를 매겨 설명한다) A씨는 먼저 1번 통장만 가지고 저축을 하면서 소득공제를 받고, 나머지 2, 3번의 두 통장은 나중을 위해 남겨 두었다. 이윽고 7년이 경과하게 되면 A씨는 1번 통장을 중도해지 하더라도 앞서 언급한 것처럼 별다른 불이익이 없이 이자소득세 비과세와 소득공제 혜택을 그대로 다 인정 받을 수 있다.(소득공제는 가입 후 5년이 경과하면 중도해지를 하더라도 유효하다) 이렇게 해서 1번 통장을 해지한 A씨는 이번에는 묵혀두었던 2번 통장을 활용해 저축을 계속한다. 이 때 핵심 포인트는 2번 통장은 그 동안 사용을 안 했지만 이미 가입한지 7년이 경과한 상태라는 점이다. 그래서 A씨가 2번 통장으로 이후 3년간 저축을 하다가 해지를 하던 심지어는 1년만 저축하다가 해지를 하던 2번 통장 또한 이미 7년 이상 가입한 계좌이기 때문에 언제 해지하더라도 불이익 없이 만기해지와 다름없다. 물론 함께 가입한 3번 통장 또한 마찬가지므로 3번 통장은 2번 통장 해지 후에 새 비과세 저축상품처럼 활용할 수 있다. 궁금한 점이 있을 것이다. 2, 3번 통장은 처음 가입한 수년 동안 한번도 추가불입을 안 했는데 과연 그 때까지 계좌가 유효할까 하는 점일텐데 이에 대한 답은 문제없다 이다. 예전에는 일정 기간동안 추가 불입이 없는 계좌에 대해서는 중도해지 한 것으로 간주해 자동으로 해지처리가 되었지만 지금은 일단 가입한 계좌는 가입자가 중도해지를 않는 이상 자동으로 해지처리가 되지는 않는다. 따라서 가입만 해두고 평소 이용하지 않던 계좌라도 나중에 필요 시 사용할 수 있다. 그래서 이러한 방식으로 여러 계좌를 돌려가면서 활용한다면 비록 30년 혹은 50년 짜리 저축상품이지만 사실상 자유롭게 인출하면서도 거의 평생토록 비과세 혜택을 받는 상품처럼 활용할 수 있다.
중요한 사항 하나 더. 이미 장기주택마련저축을 가입한 사람이라도 배우자 등 다른 가족명의로도 서둘러 가입해 두는 것이 유리하다. 내년부터는 가입자격이 세대주로 제한되는 만큼 세대주가 아닌 사람들은 올해 안에 가입해야 한다. 지금이야 장기주택마련저축의 저축한도가 분기 당 300만원이어서 넉넉할지 모르지만 향후 10년, 20년 후가 되면 소득 수준이나 물가상승에 의해 저축한도가 부족할 수 있고 그 때를 대비하기 위함이다. 말하자면 먼 미래를 내다 본 장기 포석이다. 또, 지금은 세대주가 아닌 사람이라도 향후 세대주 요건 등을 갖출 때를 대비해 미리 들어두는 것도 의미가 있다. 장기주택마련저축의 가입 시한은 당초 올해 말에서 2006년 말로 3년 더 연장될 예정이다.
인생에서 피해야 할 세 가지가 있다고 한다. 그 것은 바로 초년 성공, 중년 불안, 그리고 노후 빈곤이라고 한다. 누누이 강조되어도 그야말로 가슴에 와 닿는 지극히 현실적인 이야기라고 할 수 있다. 이 논리에 동의한다면 인생을 3등분해서 초년의 고생, 중년 안정, 노후 풍요는 그야말로 추구해야 할 세 가지가 아닌가.
좀 더 편안하고 안락하고 풍요로운 노후생활은 누구나 추구하는 바일 것이다. 옛말에 젊어서 고생은 사서도 한다는 데, 초년에 고생하고 중년에 안정을 찾고 노년에는 부부가 함께 해외여행을 다닌다든지 의료비의 걱정이 없을 여건만 만들어 진다면 이보다 더 바랄게 없을 것이다.
너무나 바쁘고 지치는 현대인의 삶에 “노후대비”도 한가한 염불로 들릴 지 모르겠지만 대부분의 베이비 붐 세대 에게 “노후생활 대비 계획은 가지고 있는가.” 라고 물어보면 “그 때 가서 생각해 보지.” 또는 “글쎄”등등과 같이 전혀 남의 일로 생각하기 일쑤다. 일생일사(一生一社) 신화가 깨졌다. 살아갈 날은 많은데 먹고 살 돈이 없다. 지금, 대한민국은 당신에게 변신을 요구한다. 과연 당신은 인생 2막을 올릴 준비가 돼있는가.
“ 투자는 인구 통계 특성을 파악하는 것부터 시작 한다”
모든 자산 가격의 하락과 상승의 이면에는 항상 인력과 정보와 자금이 모이는가 여부로 결정이 된다는 것이 정설이다. 사람들이 빈번하게 왕래하는 곳이 상가가 번성하고 또 사람과 돈이 모이기 마련이고 부동산을 포함한 자산의 가격이 이러한 수요의 바탕 위에서 형성이 된다는 것이다. 자산의 가격도 생물처럼 태어나서 자라고 성장해서 성숙해지고 노화되는 사이클을 거친다.
30년짜리 모기지론으로 한도 껏 대출 받아 서울 및 수도권지역에 아파트를 사려 하시는가? 주식 투자는 위험하다 싶어 노후자금을 강남 오피스텔에 묻어두셨는가? 주의하시는 것이 좋다. 부동산 투자 불패의 신화를 만들었던 베이비붐 세대의 첫 주자, 55년 생들이 2010년 초반부터 우리나라의 평균 퇴직 연령인 만 56살에 들어선다. 아니, 이나마 성공적인 퇴직이 전제 조건이라고 봐야 하고 사오정이니 오륙도니 하는 말이 횡행하는 요즈음엔 이마저도 예측의 의미가 없다. 그렇지만 정상적인 예측을 위해 살펴보자면 2010년대 후반엔 1차 베이비붐 세대의 마지막 주자 63년 생이 노후생활을 시작한다. 이들이 퇴직 뒤에도 수도권에서 살까? 노후자금은 쓰지 않고 부동산만 깔고 앉아 있을까?
워낙 우리나라 사회가 다이나믹 하다 보니 10년-20년을 쳐다 볼 엄두가 안 나거니와 지금 현재도 “인해전술”하면 떠오르는 중국의 인민 해방군 250만의 정규군 보다 40%나 많은 숫자인 360만 명의 “미래”는 생각의 영역 밖인 신용불량자 시대를 맞이하고 있는 우리사회에서 사치스러운 걱정 거리일 수 있다. 하지만, 냉정하게 현실을 살펴보면 세 트렌드를 적어도 따라가거나 앞서 가지 않으면 투자이든 일이든 괴로운 미래가 계속 될 가능성이 높아진다.
베이비붐 세대의 전형은 보통 노후자금을 연금과 저축으로 모은다. 직장일, 자기 공부에 바빠 주식, 채권은 할 시간이 없다. 2억의 빚을 내서 대치 동 은마 아파트로 이사간 회사원인 이 모 부장(41세)의 경우 그래도 저축을 매달 50만원씩 20년을 부으면 퇴직 때 3억∼4억원을 받을 수 있다고 생각한다. 국민 연금도 있다.(믿을 수는 어렵겠지만) 그는 15년 뒤 퇴직하면 그 돈으로 세계 일주를 할 것이고 아이들이 대학에 진학하고 나면 그는 집을 공기 좋고 살기 복잡하지 않은 전원주택으로 옮길 작정이다. 노후자금? 국민연금, 개인연금 말고 따로 마련한 것은 없다. 주식투자? 꿈도 안 꾼다. 97년 중간퇴직금과 여윳돈 1억원을 넣었던 계좌는 지금 1000만원이 되었다. 재건축붐을 타고 다시 대치동 은마아파트 값이 오르면, 얼마 전 분양 받은 방배동 주상 복합 아파트23평형을 세 놓으면 노후는 그럭저럭 꾸릴 수 있지 않을까 그는 생각한다. 그 돈으로 그는 2010년 대 말 정년까지 버티다가 고향에 갈 계획이다.
자산시장 트렌드 대예측
이들 기성세대를 읽는 키워드는 자녀, 건강, 전통이다. 언론 보도에 따르면 40대의 제1관심사는 자녀 교육이라고 보고한다. 건강은 2순위란다. 40대는 전통적 생활방식을 고수하려는 성향이 강하다. 캐주얼보다는 정장을, 양옥보다는 한옥을, 양식보다는 한식 밥상을 좋아한다. 인터넷 이용비율은 56%. 20∼30대의 이용비율이 72∼86%에 이르는 것과 대조적이다. 재테크 수단으로는 다른 세대보다 부동산 선호도가 높고 주식 선호도는 낮다.
한국보다 10여년 먼저 베이비붐을 겪은 미국이 그랬다. 2차 세계대전 직후에 태어난 46년 생이 사회에 본격적으로 진입하기 시작한 85년부터 미국의 경제와 자산시장은 장기 상승세를 탔다. 고성장 시대가 길어지면서 과잉공급이 일어났다. 20년 뒤 베이비 붐 세대의 아이들, 메아리 부머는 저 성장 시대에 남게 됐다. 모든 자산의 값이 오르는 시대는 끝난 것이다. 주식 중에서도 배당수익과 시세차익이 높은 1등 기업, 독점기업 주가가 더 올랐다. 부동산 중에서도 캘리포니아, 보스턴 같이 살기 좋은 해안지역 집값이 더 올라갔다. 오르는 상품만 계속 오르다 보니 자산시장 양극화는 심해졌다. 나머지 자산은 저수익, 고위험 상품이 되어버렸다.
한국에서도 자산시장 양극화는 시작됐다. 주식시장에선 시가총액 상위종목 우량주들이, 채권시장에선 국고 채와 일부 A등급 우량 채가, 부동산시장에선 서울 강남 일부 지역만이 꾸준히 값을 올리고 있다. 그러면 우량주, 우량 채, 강남 부동산에 투자하면 되지 않겠느냐고? 이 부분부터 한국과 미국이 다르다.
강남 아파트? 지금 팔 수 있는 사람은 행운. 받아줄 수요가 줄어들고 있다. 부동산도 앞으로는 위험자산 이다. 금융과 부동산의 연계성이 높아지면서 가격 변동폭이 커지는 추세다. 장기적으로 보면 기대수익률도 다른 자산보다 낮다. 90년대 이후 누적수익률을 보면 서울 아파트 수익률이 종합주가지수보다 높았던 때는 딱 두 번, 98년 외환위기 때와 2002년-2003년 뿐이었다.
장기적으로 우리경제에도 디플레이션 압력이 점점 커질 것이다.
먼저, 중앙은행의 反인플레이션 정책을 들 수 있다. 선진국 중앙은행은 물가상승률이 현저히 낮아진 지금도 물가불안을 최대의 적으로 간주하고, 물가안정 목표를 벗어날 조짐만 보이면 긴축적인 통화정책을 펴려고 한다. 우리나라에서도 인플레이션 타게팅 제도를 채택하는 등 물가안정 우선 정책을 구사하고 있다.
둘째, 중국發 디플레이션이 전세계로 확산될 경우 우리나라도 상당한 디플레 압력을 받을 수 밖에 없을 것이다. 중국은 이미 지난해 세계 7위의 수출대국으로 성장했을 뿐 아니라, 경공업에서 첨단 IT산업까지 전 품목에서 ‘세계의 공장’으로 부상하고 있기 때문이다.
셋째, 인구의 노령화와 이로 인한 소비수요 둔화를 들 수 있다. 노령화로 경제활동인구의 부양부담이 높아지고, 공적 연금의 재원 부족 현상이 나타날 수 있다. 특히 주 소비 층인 젊은 사람들의 비중이 줄어들고 현재 40대 중반 전후의 베이비붐 세대가 은퇴 후를 대비해 본격적으로 소비를 줄이고 저축을 늘리게 되면, 수요감소로 디플레이션 압력이 커질 수 있다.
넷째, 인터넷의 확산, 기술발전, 대형 할인판매점의 증가 등도 물가수준 하락에 기여할 것이다. 다섯째, 기업 측면에선 리스트럭처링, 전세계적인 구매망(global sourcing) 등은 세계적인 경쟁 격화와 함께 생산비용절감을 위한 일반적인 기업경영 방법으로 자리를 잡았다. 끝으로, 정부의 규제완화도 업체간 경쟁을 심화시켜 물가를 낮춘다. 미국에서는 78년부터, 유럽과 일본에서는 97년부터 본격화된 항공운항에 대한 규제완화 이후 항공요금이 크게 낮아졌다고 한다. 위와 같은 요인들은 우리경제에 장기간에 걸쳐 구조적인 물가하락 압력으로 작용할 것으로 보여 과거보다는 디플레이션 발생 가능성이 점점 높아질 전망이다.
디플레이션이 도래할 경우의 투자전략
디플레이션이 발생한다면 자산 투자나 기업 경영전략, 개인은 어떻게 반응하는 것이 좋을까? 즉, ‘3저’ 트렌드 맞춰 투자전략 다시 짜라.
우선 자산투자에서는 금리가 낮아질 것이므로 채권에 투자하는 것이 유리하지만 신용도 낮은 기업은 부도위험이 높아 정크 본드는 피하고, 주식 중에서는 금리하락으로 수혜를 입는 업종에 투자하는 것이 좋다. 디플레이션 시기에는 신기술이 있어야 새로운 시장을 개척하여 가격하락을 메꿀 수 있기 때문에 신기술 업종에 투자하고, 소비자들이 감소할 것이므로 생필품을 제외한 소비재 생산 업종은 투자대상에서 제외할 필요가 있다.
우리의 금융시장 트렌드는 미국과 다르다. 저금리 시대에 경제활동을 시작한 미국의 베이비 붐 세대는 주식, 뮤추얼펀드 같은 고위험 자산 투자를 주저하지 않았다. 고금리 시대를 산 한국의 1차 베이비 붐 세대는 주식이라면 신물을 낸다. 몇 번 주가 폭락을 겪은 탓이다. 개인 자산 중 주식비중은 미국인이 30%를 넘는 데 반해 한국인은 7.8%밖에 되지 않는다. 이제 저금리 시대가 본격적으로 왔으니 우리 금융자산 구조도 바뀔 것이다.
또 부동산 투자는 피하되, 소비의 양극화 현상이 심화될 것이므로 저소득층을 겨냥한 소형주택이나 고소득층을 겨냥한 골동품 등에 투자하는 것이 유리하다. 부동산에 많은 자산을 묻어두는 것은 좋지 않다. 리츠, 오피스 같이 안정적인 임대수익을 낼 수 있는 곳에 투자하는 것이 바람직하다. 오피스텔, 원룸은 임대수익을 꾸준히 내기엔 공급초과 상태다. 채권 같은 안정적 금융자산을 재테크 수단으로 추천한다.
기업은 무엇보다 비용을 줄이고 생산성을 높이는 노력에 집중해야 한다. 핵심사업이 아니면 과감하게 줄이고, 실질금리가 높으므로 새로운 사업에 성급하게 투자해서도 안 된다. 가격이 떨어지므로 재고는 가급적 줄이고, 경쟁사와의 설비 증설 경쟁은 금물이다. 또 불확실성이 커지므로 만일의 사태에 대비하여 재무건전성을 높이고, 금리가 크게 떨어질 때까지 채권발행을 늦추는 것이 좋다. 틈새시장공략, 상품 차별화가 효과적이며 생산성을 향상에 주력한다.
